01房地产和房地产估价.pdfVIP

第第一一章章 房房地地产产和和房房地地产产估估价价 11..11 引引言言 一一、、什什么么是是房房地地产产估估价价?? 概概念念：：所谓房地产估价，是指以房地产为对象，由专业估价人员， 据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，并在综合分析影响房地 产价格因素的基础上，对房地产客观合理价格的估计、推测或判断。 展展开开：：评估可简单地定义为对价值的判断或估算。价值是指某物体在某些方面对某些人所具备的用途和效用。 （使用价值、交换价值）大多数不动产评估 的目的是为了估算所谓的市场价值，可以简单地将其定义为某一财产在一个充满竞争和开放的市场上最有可能的销售价格。 理理解解：：房地产估价 科学 艺术 = + 11 二二、、为为什什么么房房地地产产要要估估价价?? 1、不动产上市、融资、销售和购买决策的需要。如： ⑴房地产交易的需要 ⑵房地产抵押的需要 ⑶房地产保险和损害赔偿的需要 ⑷房地产税收的需要 ⑸ 房地产征用补偿的需要 2、房地产市场信息的缺失影响房地产市场功能的发挥 11..22 房房地地产产的的概概念念 一、房地产的整体概念 一房地产的定义 ( ) 房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。其中： 土地是指地球的表面及其上下一定范围内的空间。 建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物。 其他地上定着物是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不能分离，或者虽然可以分离， 但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者使土地、建 筑物的价值明显受到损害的物。如为了提高土地或建筑物的使用价值或功能，种植在地上的树木、 花草，埋设在地下的管线、设施，在地上建造的庭院、花园、假山、围墙等。而在地上临时搭建 的帐篷、戏台等则不属于房地产。 由于其他地上定着物往往可以视为土地或建筑物的组成或附属部分，因此，房地产本质上包括土 地和建筑物两大部分。   （二）、房地产的实物、权益和区位 1、实物分为有形的实体及其质量和组合完成的功能三 方面。 2、权益包括权利、利益和收益，例如所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、相邻 关系等。 在不同类型的资产中，实物和权益对价值的影响是不同的： （）机器、设备、家具等有形资产，主要是实物的价值 1 （）专利权、专有技术、著作权 版权 、商标专用权、专营权、商誉、有价证券股票、债券 2 ( ) ( ) 等无形资产，主要是权益的价值。 （）房地产，其实物和权益在价值决定中都很重要。如一幢房屋，其价值既受建筑结构、设 3 备、装修、新旧程度的影响，又受产权状况的影响，例如，该房屋的产权是完全产权还是部分产 权 如在现实中，有商品房、经济适用住房、以房改成本价购买的住房、以房改标准价购买的住 ( 房等 ，价值就有很大的差异。所以，两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值可能有 ) 很大的不同；反之，两宗权益状况相同的房地产，如果实物状况不同，价值也可能有很大的不同。 3、区位是指地球上某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系，除了地理坐标位置，还 包括可及性，与其他地方往来的便捷性，与重要场所 如市中心、机场、港口、车站、政府机关、 ( 同行业等 的距离，周围环境、景观，在城市或区域中的地位等。其中，距离有空间直线距离、 ) 交通路线距离和交通时间距离。现在，人们越来越重视交通时间距离而不是空间直线距离。 如果区位不同，价值可能有很大的不同。 三 、房地产的存在形态 ( ) 房地产虽然包括土地和建筑物两大部分，但并不意味着只有土地与建筑物合成一体时才被称 为房地产，单纯的土地或单纯的建筑物都属于房地产，是房地产的一种存在形态。归纳起来，房 地产有下列 种存在形态： 3 1、土地。最简单的情形是一块无建筑物的空地。另外，即使土地上有建筑物，有时也需要 把它单独看待，只评估其中的土地价值。例如，为征收土地税费或者确定划拨土地使用权进人市 场需 要补交的土地使用权出让金等的数额，就只单独评估土地的价值。而对于有建筑物的