最新国家开放大学房地产法形考作业四及答案 .pdf

《房地产法》平时作业（第四次） 一、名词解释（每小题 4 分，共 20 分） 1 ．营业税是对在我国境内从事提供应税劳务，转让无形资产或销售不动产的单位和个人就 其营业收入额征收的一种税。 2 ．房地产登记是指法律规定的房地产管理机构，对房地产的权属状况进行持续性的登记。 3 ．房地产市场管理是指房地产市场管理机构按照房地产经济的客观规律和国家的政策、法 律、法规、规章等，对房地产市场经营活动进行计划、组织、指挥、协调和监督的活动。 4 ．物业服务合同是业主与物业管理公司之间就特定物业的维修、养护及管理，约定双方权 利义务关系的协议。 5 ．业主自治是指建筑物区分所有权人 自主确定其共同利益 ，并为该利益之实现而采取的自 我服务、 自我管理、 自我约束行为的总称。 二、不定项选择题（每小题 4 分，共 20 分） 1 ．下列属于房地产交易的形式的有( AD )。 A ．房地产转让 B ．房地产开发 C ．房地产出让 D ．房地产抵押 2 ．下列房地产不得设定抵押的有( ABCD )。 A ．权属有争议的房地产 B ．用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产 C ．列入文物保护的建筑物 D ．已依法公告列入拆迁范围的房地产 3 ．拆迁补偿的对象是被拆迁房屋及附属物的( A )。 A ．所有人 B ．使用人 C ．租赁人 D ．抵押权人 4 ．业主是指物业的( ABC )。 A ．使用人 B ．租赁人 C ．所有人 D ．占有人 5 ．业主委员会由业主大会从全体业主中选举产生，作为业主大会的( A )。 A ．权利机构 B ．执行机构 C ．监督机构 D ．常设机构 三、简答题（每小题 5 分，共 40 分） 1 ．土地使用权出让与转让有什么关系？ 答：土地使用权出让与转让的关系 （一）联系。相同点：都是一方将其拥有的土地使用权依法有偿、有期限地让渡于另一方 利用；都不影响国家对出让和转让土地的所有权。 联系：土地使用权的出让是转让的前提，使用权的转让促进出让市场的发展和繁荣。 （二）区别。1、行为的性质不同。土地使用权的出让是创设财产权的行为，即在出让之前， 该权利并不存在。转让是转移财产权的行为。2、法律关系的主体不同。出让的主体一方是土地 的所有者，另一方是土地的使用者；转让的双方都是使用者。3、出让金与转让费的构成和反映 的关系不同。出让金主要是地租，转让费包括出让金、投资还有利润。 2 ．土地使用权出让有哪些方式？请简要说明各种出让方式的程序。 答：土地使用权出让的方式有协议出让、招标出让和拍卖出让 1、协议出让的定义、特点和出让的程序。协议出让是指土地使用权的有意受让人直接向土 地所有者提出有偿使用土地的愿望，由土地所有者即出让方与有意受让人在没有第三人参与的 条件下通过谈判、协商达成出让土地使用权一致意见的一种方式。程序：（1 ）申请 （2 ）协商 （3 ） 签约 （4 ）登记 2、招标出让的定义、特点和出让程序。招标出让是指在规定期限内 ，由符合招标条件的单 位或个人，以书面投标形式竞投某宗地块的土地使用权，由招标人择优确定土地使用者的出让 方式。 特点：（1 ）从发布招标通告开始 ，经投标阶段 ，直到开标，标底和标价都是密封的；（2 ） 中标者不一定是投标标价的最高者，还要考虑投标规划方案和业绩等。（3 ）投标人只有一次投 标的机会。这种出让方式，适合于开发性用地或有较高技术性要求的建设用地。程序：（1 ）招 标：发出招标通告公布有关事项，有意受让人提出投标申请，招标人对投标人资格审查，发出 招标文件。（2 ）投标：有意受让人交纳投标保证金，制作投标书，投到指定的标箱。投标人对 生效的标书不得撤回或变更，中标后有与招标人签订合同的义务。（3 ）开标、评标和中标：评 标委员会公开标底和各投标人的标价，对有效标书进行评审，决定中标者。（4 ）签约（5 ）登记 3、