加强房地产项目开发全程控制管理.doc

加强房地产项目开发全程控制管理 目录 TOC \o "1-9" \h \z \u 目录 1 正文 1 文1：加强房地产项目开发全程控制管理 1 一、招标阶段控制管理 2 二、设计阶段控制管理 2 三、房地产施工质量管理 3 四、安全控制 4 五、竣工阶段的质量控制 5 六、结束语 5 文2：房地产项目开发全过程成本控制管理 5 一、目标成本管理是控制成本的首要环节 6 二、成立责任成本管理中心加强业绩考核 8 三、动态成本管理是控制成本的关键 8 四、项目后评估不容忽视 10 原创性声明（模板） 11 正文 加强房地产项目开发全程控制管理 文1：加强房地产项目开发全程控制管理 房地产项目管理的水平对项目的开发成本和开发周期具有重要影响，并最终决定项目的效益乃至成败。只有坚持科学现代的管理方法，提高管理人员的素质和管理水平，建立完善的房地产开发项目管理流程，才能使房地产企业在激烈的竞争中立于不败之地。 一、招标阶段控制管理 重视资质审查，工程招标时，注重对施工、监理单位资质的审查，包括人员素质、技术力量、施工业绩、社会信誉等。审查施工、监理单位是否具有类似工程施工的经历和经验，在以往的工程施工中是否出现过质量控制方面的问题，是否发生过质量事故等。选择长期合作且优秀的施工单位、监理单位。优秀的施工单位、监理本身具有高效的管理体制，可以对项目部的管理起到很好的落实作用。长期合作单位在管理上的衔接磨合更方便与快速，同样能够提高管理效率。 在总包单位招标的同时，应对相关需要公开招标的工程（如电梯、消防、弱电等工程）进行招标，避免工程进行中因衔接不到位发生的变更、签证。在招标文件中，对工程的关键节点的完成日期做明确规定，如基础完成日期、主体完成日期、工程竣工日期等及相应的奖惩标准，对施工单位起到一定的约束作用，从而能够加强过程控制。 二、设计阶段控制管理 设计工作是工程建设的基础性工作，建设单位应重视设计阶段的质量控制，委托具有相应资质的设计单位进行工程设计，以提高设计质量。选择合作良好、水平高的设计单位。一家优秀的设计单位会把产品品质、施工的便易性和产品成本有机结合在一起，达到建设更好产品的目的。重视设计前期工作，配合设计单位搞好现场测量和查勘，考虑各种不利因素对工程建设的影响，使工程设计尽可能完善、准确，符合工程建设的实际，减少不必要的设计变更；设计过程中，实行设计监理，以便及时对设计方案、设计质量进行检查。 设计完毕后，及时组织专家对设计进行审查，提出审查意见，及时修改设计，为工程建设提供准确详细的设计图纸。要注意留出充裕的审图时间，结合以往总结的审图要点对施工图进行审核，将问题在设计阶段解决。这样能有效减少施工中的变更，缩短工期，提高效率。尽早完成现场的综合管网方案设计，使施工单位的平面布局更加合理，避免占压配套管线的位置，发生签证费用；尽早完成外檐立面的最终设计，提前确定外檐立面的色调。 三、房地产施工质量管理 施工是项目建设形成实体的过程，也是决定最终产品质量的关键阶段，要提高开发项目的工程质量，就必须狠抓施工阶段的质量控制。工程项目建成后，如发现质量问题又不可能像一些工业产品那样拆卸、解体、更换配件，更不能实行“包换”或“退款”，因此工程项目施工过程中的质量控制，就显得极其重要。 （1）明确质量目标。房地产项目建设的质量目标确定与项目投资人的开发项目战略和产品策划定位有关，同时与项目的进度控制、成本控制处于一个相同优先级。因此，项目建设的质量目标必须适合项目本身的特点。目标过低，会对项目带来伤害，失去市场竞争力；过高会造成投入成本加大，综合开发绩效降低。那么，如何准确地确定质量目标？首先，要进行质量投入的收益和费用分析，要树立开发项目全寿命周期成本观念。适当增加项目的一致成本，减少非一致成本；适当增加预防成本，大力降低事故成本。 （2）制定项目建设实施的质量管理计划。在确定了项目建设质量目标后，制定出实现质量目标的措施和方法，编制切实可行的质量计划。明确项目团队的相关质量责任，项目经理对项目质量管理负责，项目质量经理具体对项目质量负责，项目团队各专业工程师对项目质量的规范负责，实施单位承担对项目的结果负责。 （3）质量保证。质量保证就是实施质量计划，增强项目投资人、项目最终用户项目质量的信心。如，标前举行标前说明会，在会上开发商公开讲明本建设项目的质量目标，进度目标，成本控制目标以及招标条件，对施工组织设计和质量计划进行审查；对进场的原材料、构配件和设备进行监控；组织由设计单位和施工单位参加设计交底和设计会审会议；检查施工单位是否建立和健全了质量管理体系等。 （4）项目建设的施工过程质量控制。项目施工过程中的质量控制，实际就是程序控制和过