房地产-工业地产：重庆工业地产发展运营体系建设研究_62PPT.pptx

产业地产市场运营方案;目 录;3;1、外部产品市场体系;5;② 人员架构;③ 奖励机制;总部基地的发展研究;1、总部基地释义;2、总部基地开发模式;;4、Business Park 演变历程;5、国外案例研究——后工业服务园区的成熟模式“商务花园” ⑴ 欧州商务花园案例——杜柏林Park west西区商务花园 ;新加坡商务花园概况： 新加坡位于马六甲海峡，成为连接欧亚的重要国际贸易口岸和节点； 为了更集约、更有效的为国际企业总部提供相关服务，新加坡政府积极规划并建设了国际商务花园，带有强烈的政府色彩。 商务花园的位置选择方面：注重与城市规划紧密结合——城市边缘区，土地成本相对较低；注重与城市交通的紧密联系，均有城市轻轨与其他区域连接，且在商务花园所在区域设有复合化交通转换点；注重与边缘居住组团的联系，有助于完善城市功能，保持区域持久活力； 注重对商务花园的配套设施的规划——为了避免商务花园建设成为变相的商业开发，新加坡城市促进经济发展委员会对配套设施的类别及比例做出了详细规定：独立于写字楼外的配套设施，其规模最多不超过商务花园总建筑面积的15%；写字楼内部配套设施（如底层商业），其规模可以为总建筑面积的15-40%。 商务花园的内部规划中注意地块划分的均好性——保证每个地块都能临近内部道路，有很好的交通可达性，保证地块内的建筑具有自身的展示面，这样的规划方法同时保证了每个地块都具有良好的商务价值；;⑶ 美国商务花园案例——美国硅谷Silicon Valley;⑷ 国外商务花园研析——所吸引的客户类型;⑸ 国外商务花园研析——特征与产生条件;⑹ 国外商务花园研析——与CBD的关系是一种互补关系;6、国内案例研究——模式、客户、营销的思考 ⑴ 张江模式——上海张江高科技园区 ;;⑶ 张江模式——张江高科技园区的“星星之火”;;;⑹ 张江模式——在开发的各个流程中主体明确、责权利清晰;⑺ 张江模式——根据价值链不同环节的利润率变化调整业务重点;⑻ 张江模式——运营模式带来的三方共赢的局面;;横向延伸;区 位： 上海杨浦区，临近同济大学； 片区背景： 杨浦区是上海传统高教区，老工业基地； ???前定位于“知识杨浦”，依托高教资源，聚集了大量设计、IT、广告行业； 传统居住聚集区，写字楼供应量少； 片区现状： 22个国家级重点实验室 14所高等院校 100多家科研院所 2000余家设计、广告等创意公司 20万本科生、研究生和博士生;;⑶ 创智天地——规划功能划分主要分为公共活动中心、生活工作区、高科技园区。;创智天地的客户形成一种“生物链”，资源共生，互相依存，形成一个全新科技集聚区和市场生态环境;“创智天地”是一个居住与工作相融合的新型社区，提供一种全新的生活方式。;⑹ 创智天地的运行盈利模式 ——把握科技时代脉搏，获取长期收益;⑺ 创智天地图集;⑻ 创智天地成功因素分析——宏观角度;⑼ 创智天地成功因素分析——产品角度;⑽ 创智天地成功因素分析——营销角度;;⑵ BDA国际企业大道——准确的市场定位获得市场先入者优势;;;⑸ BDA国际企业大道——通过客户分析来了解客户;⑹ BDA国际企业大道客户需求启示 ——入驻国内企业较多，需求集中在1000-2000平米;⑺ BDA国际企业大道客户需求启示 ——国内客户看重园区提供的平台;⑻ BDA国际企业大道客户需求启示 ——国外客户看重政策、环境并彰显自身风格 ;⑼ BDA国际企业大道客户需求启示 ——从成功与失败中积累的宝贵经验;⑽ BDA国际企业大道客户需求启示 ——对决定客户购买因素的理性思考;;;;;;⑹ 北京丰台总部基地——营销战略与销售策略的总结;综合国外及国内的各个案例的研究，我们得出园区成功的ＫＰＩ体系;根据《中国总部经济发展报告(2009-2010)》报告中对总部经济座次划分来看，重庆排在第三能级，成都排在第二能级，也就是说从“总部经济发展能力”的高低判定，重庆要滞后于成都。 ;57;58;总部现状标杆分析;60;—— 完 ——产业地产市场运营方案;目 录;3;1、外部产品市场体系;5;② 人员架构;③ 奖励机制;总部基地的发展研究;1、总部基地释义;2、总部基地开发模式;;4、Business Park 演变历程;5、国外案例研究——后工业服务园区的成熟模式“商务花园” ⑴ 欧州商务花园案例——杜柏林Park west西区商务花园 ;新加坡商务花园概况： 新加坡位于马六甲海峡，成为连接欧亚的重要国际贸易口岸和节点；