《房地产估价原理与方法》高频知识点.pdfVIP

报课咨询电话：010 400 810 5999 《房地产估价原理与方法》高频知识点 知识点一：房地产的特性 1.不可移动：房地产的空间位置是固定的，不能移动。这是房地产的首要特性，是房地产不 同于其他财产、资产或商品的最主要之处。 2.各不相同：房地产不像工厂生产出来的产品那样，相同型号、规格和批次的数量较多且质 量一般相同，各宗房地产都有其独特之处，至少空间位置各不相同。 3.寿命长久：房地产使用寿命长、经久耐用；对土地来说，也称为不可毁灭性、永续性。 4.供给有限：房地产的供给有限特性，使得房地产具有独占性和垄断性。 5.价值较高：房地产由于供给有限，而人们对其需求是普遍且大量的，土地开发、房屋建设 等房地产开发建设的成本又较高，从而使得可供利用的一宗房地产的价值较高。 6.用途多样：不同用途之间竞争、转换和并存的可能性。 7.相互影响：房地产因不可移动、寿命长久，其用途、建筑高度、建筑外观等状况通常会对 邻近的房地产产生较大而长久的影响；反过来，邻近房地产的这些状况也会影响该房地产。 8.易受限制：房地产因相互影响、不可移动，且是生活和生产的必需品或基础要素，关系环 境景观、城市风貌、民生和经济社会稳定，对房地产的开发、利用、交易以至价格、租金等 有所限制，甚至在某些方面是严格管制的。 9.难易变现：房地产由于价值较高、各不相同、不可移动、易受限制，加上交易流程复杂、 交易成本较高等原因，使得房地产一旦要出售时，通常需要较长时间才能售出。 10.保值增值：房地产拥有者对房地产进行投资改良导致的房地产价值增加，不是房地产自 然增值；通货膨胀导致的房地产价值增加，不是真正的房地产增值，而是房地产保值；需求 增加、外部经济、房地产使用管制改变导致的房地产价值增加，是真正的房地产自然增值。 【例题 ·单选】（ ）是房地产首要特性，是房地产不同于其他财产、资产或商品的最主要 之处。 A.不可移动 B.各不相同 C.寿命长久 D.难以变现 【答案】A 【解析】不可移动特性也称为位置固定性，即房地产的空间位置是固定的，不能移动。这是 房地产的首要特性，是房地产不同于其他财产、资产或商品的最主要之处。 【例题 ·单选】任何一宗房地产只能就地开发、利用，并且要受制于其所在的空间环境，房 地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的 （ ）特性决定的。 A.易受限制 B.相互影响 C.各不相同 D.不可移动 【答案】D 【解析】房地产的不可移动特性，决定了它只能就地开发和利用，并要受制于其所在的空间 环境 （如当地的制度政策、经济社会发展状况、相邻关系等），而不像动产商品那样，原料 地 （房地产开发的最主要原料是土地）、生产地和消费地可以不在同一个地方，能够在不同 地区之间调剂余缺，从生产地或供给过剩、需求不足、价格较低的地区，运送到消费地或供 给短缺、需求旺盛、价格较高的地区。 【例题 ·多选】下列选项中，带来房地产自然升值的有 （ ）。 1 报课咨询电话：010 400 810 5999 A.房地产拥有者自己对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上升 B.通货膨胀所引起的房地产价格上升 C.外部经济、需求增加所引起的房地产价格上升 D.房地产市场泡沫所引起的房地产价格上升 E.房地产使用管制改变所引起的房地产价格上升 【答案】CE 【解析】导致房地产价格上涨的原因中，房地产拥有者对房地产进行投资改良导致的房地产 价格上涨，不是房地产自然增值；通货膨胀导致的房地产价格上涨，不是真正的房地产增值， 而是房地产保值；外部经济、需求增加、房地产使用管制改变导致的房地产价格上涨，是真 正的房地产自然增值。 知识点二：房地产估价原则 1.独立客观公正原则 为了保证估价机构和估价师独立、客观、公正估价，一是要求估价机构是依法设立的不依附 于他人、不受他人束缚的独立法人或非法人组织。估价机构的独立性是其客观、公正估价的 前提。二是要求估价机构和估价师与委托人、估价利害关系人及估价对象没有利害关系。 2.合法原则 遵循合法原则在估价对象权益状况方面应做到下列几点： （1）依法判定的权利类型及归属，是指所有权、建设用地使用权、居住权、地役权、抵押 权、租赁权等房地产权利及其归属，一般应以不动产登记簿、权属证书以及有