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1 收益法常见错误 第一部分： 第一部分：净收益方面错误 公式 净收益＝潜在毛收入－空置等造成的收入损失＋其他收入－运营费用＝有效毛收入－ 1、净收益＝潜在毛收入－空置等造成的收入损失＋其他收入－运营费用＝有效毛收入－ 运营费用 注意点：收益法的公式是假设净收益相对于估价时点发生在期末。若净收益发生在期初， 注意点：收益法的公式是假设净收益相对于估价时点发生在期末。若净收益发生在期初， 1+Y） 则有 A 末=A 初（1+Y） 。 有效毛租金收入：潜在毛租金收入-收租损失有效毛租金收入：潜在毛租金收入-收租损失-空置率 潜在毛租金收入：不包含押金或租赁保证金利息收入 潜在毛租金收入：不包含押金或租赁保证金利息收入 有效毛收入：潜在毛收入-收租损失有效毛收入：潜在毛收入-收租损失-空置率 潜在毛收入：潜在毛租金收入+ 潜在毛收入：潜在毛租金收入+利息收入 收租损失： 收租损失：按照潜在毛收入的一定比例来估算 空置率： 空置率：按照潜在毛收入的一定比例来估算 出现的错误 收入应包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入。否则，存在错误。 1、收入应包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入。否则，存在错误。 2、对空置率和租金损失率遗漏或者没有说明数值取值来源 遗漏其他收入（租金收入中未考虑租赁保证金或押金利息收入） 3、遗漏其他收入（租金收入中未考虑租赁保证金或押金利息收入） 4、有效毛收入计算有误或者基数有误 5、空置等造成的收入计算有误或者基数有误 估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，除有租约限制的之外， 6、估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，除有租约限制的之外， 都应采用正常客观的数据。有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金， 都应采用正常客观的数据。有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租 约期外的租金应采用正常客观的租金。 约期外的租金应采用正常客观的租金。 2004 年 收益价格的计算中带租约部分在租约期应按租约租金计算 租约期外按市场租金计算； 应按租约租金计算， 收益价格的计算中带租约部分在租约期应按租约租金计算，租约期外按市场租金计算； 不采用实际收益，而应采取客观收益。否则，存在错误。 7、不采用实际收益，而应采取客观收益。否则，存在错误。没有考虑出租率或入住率或 满客率。 满客率。 计算毛收入时，套用的天数或面积错误。 8、计算毛收入时，套用的天数或面积错误。 收益中没有包括有形收益、无形收益。 9、收益中没有包括有形收益、无形收益。 10、租金标准应为具体数字，而非一个大约的范围。 10、租金标准应为具体数字，而非一个大约的范围。 11、 利用估价对象本身的资料直接推算出的潜在毛收入、 有效毛收入、 运营费用或净收益， 11、利用估价对象本身的资料直接推算出的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益， 应与类似房地产的正常情况下的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益进行比较。 应与类似房地产的正常情况下的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益进行比较。 若与正常客观的情况不符，应进行适当的调整修正，使其成为正常客观的。 若与正常客观的情况不符，应进行适当的调整修正，使其成为正常客观的。不同层数的租 金以及不同用途的租金以及资本化率是不一样 如果是统一的必须写清楚理由。 用途的租金以及资本化率是不一样， 金以及不同用途的租金以及资本化率是不一样，如果是统一的必须写清楚理由。 12、采用比较法求客观收入时，几个比较实例应与估价对象有可比性； 12、采用比较法求客观收入时，几个比较实例应与估价对象有可比性； 13、计算毛收入时套用的天数错误、面积错误（应扣减的未扣减） 13、计算毛收入时套用的天数错误、面积错误（应扣减的未扣减） ； 14、净收益方面（扣除项目不全、客观性不足、没有考虑出租率、餐馆酒店应考虑上座率、 14、净收益方面（扣除项目不全、客观性不足、没有考虑出租率、餐馆酒店应考虑上座率、 潜在的收益是否稳定、自营的考虑利润等） 潜在的收益是否稳定、自营的考虑利润等） ； 15、 100%不合理 即使真有这种情况， 不合理。 15、计算有效毛收入时认为空置率为 0 或者入住率为 100%不合理。即使真有这种情况，至 少要说明原因。 少要说明原因。 16、净收益一般以年为单位，看是否前后一致， 12、 16、净收益一般以年为单位，看是否前后一致，是否有漏乘 12、365 等。 17、净收益中未扣除无形资产价值或正常利润 超额利润等（例加油站、百年老店、宾馆） 资产价值或正常利润、 17、净收益中未扣除无形资产价值或正常利润、超额利润等（例加油站、百年老店、宾馆） 2008 年 2 2007 年 A、收益法中未说明租金内涵。