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土地估价方法之节余法 1、节余法的定义、特点及适用范围 2、节余法的估价的程序与方法 第七章土地估价方法之三——节余法一、节余法归纳 1、节余法的定义与原理 又称假设开发法、倒算法、节余法或余值法等。是指在估计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建筑花销和与建筑物建筑、买卖相关花销后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。 节余法更深层的理论依照完好近似于地租原理，只但是地租是每年的租金节余，节余法是一次性的价格节余，但计算原理是一致的。 节余法还可以经过求取节余的纯收益后，再进行资本还原，求得房地价格。 除适用于土地估价外，节余法还大量应用于房地产开发项目议论和投资决策，详尽可应用于三个方面： 1）确定投资者获取待开发场所所能支付的最高价格 2）确定详尽开发项目的预期收益 3）确定开发项目中的最高控制成本费 用 2、节余法的计算公式 基本公式：V=A–(B+C)V—购置开发场所的价格A—总开发价值或开发完成后的不动产价值B—开发成本C—开发商合理收益 实质估价中常用的详尽计算公式： 土地价格=房屋的预期售价-建筑总成本-收益-税收-利息 计算时还需要考虑各项花销的时间价值 3、节余法的特点与适用范围 1）节余法估价的可靠性取决于三个正确确定：正确确定土地最正确利用方式，正确确定开发完成后的不动产售价，正确确定土地开发花销和正常收益等。 2）节余法估价的三个假设和限制条件：要点变量牢固、价格牢固、投入均匀 3）节余法的适用范围 A.待开发土地的估价 B.待拆迁改造的再开发房地产的估价C.仅将土地或房产整理成可供直接利用 的土地或房地产的估价 D.现有新旧房地产中地价的单独评估 二、节余法估价的程序与方法 1、节余法估价的基本程序 1）查清待估宗地的基本情况； 2）确定土地的最正确开发利用方式； 3）估计开发完成后的不动产总价； 4）估计建筑费、专业费、利息、税费、租售花销和开发商应得收益等； 5）测算土地价格。 2、各道程序的内容与方法 1）查清待估宗地的基本情况：土地地址、情况、利用要求、权益情况 2）确定最正确的开发利用方式 包括确定用途、建筑容积率、土地覆盖 率、建筑高度、建筑装修品位等，最重要的是选择最正确的土地用途。[Page] （3）确定开发完成后的不动产总价 可经过两个路子获取：习惯销售的不动产采用市场比较法，习惯出租的不动产采用市场比较法和收益还原法。 4）估计建筑费、专业费等各项成本花销和开发商的收益 A.估计开发建筑成本花销，可采用比较法或建筑工程概估计法来估计。 B.估计专业花销，一般采用建筑花销的必然比率估计。 C.估计不可以预示费，一般为总建筑费和专业费之和的2%-5%。 D.确定开发建设周期，估计预付资本利息（这是一个难点），预付资本包括地价款、开发建筑费、专业费和不可以预示费，这些花销投入时间不同样，计算时要依照各自的投入额、在开发过程中所占用的时间长短和当时贷款利率进行计算。 E.估计税金，一般以建成后不动产总价的必然比率计算 F.估计开发完成后的不动产租售花销，一般以不动产总价或租金的必然比率计算 G..估计开发商的合理收益，一般以不动产总价或预付总资本的必然比率计算，有时也采用年收益率计算。 5）计算和确定估价额 先将以上求取的数据直接代入原始公式 算出开发商当前获取待开发场所所能支 付的最大花销：地价=不动产总价-建筑开发费-专业费-不可以预示费-利息-租售花销-税金-开发商合理收益（有两种计算方法，第一种要计入地价利息，第二种地价利息暂不计，但最后结果要贴现） 再从计算出的节余值中扣除获取土地使用权的相关法律、估价及登记发证花销等，获取所估土地的地价额。最后经估价师确定。 三、节余法估价的应用 1、利用节余法评估土地价格估价过程： 1）选择估价方法； 2）确定最正确开发利用方式； 3）市场检查，确定建设期、开发价值和投入成本等； 4）求取地价 测算方法一：直接计算地价利息 A.测算不动产总价，采用收益还原法 B.计算建筑费及专业费 C.计算总利息，注意，高出一年要采用复 利计算 D.计算开发商收益 E.确定不动产出租税费，采用收益还原法计算不动产总价时已考虑在内 F.代入公式计算地价 G.扣除相关法律、估价及登记发证花销，得出开发商能支付的招标地价。 测算方法二：利息中不计地价款的利息利息计算不同样，算出开发完成时地价后， 还需要贴现。 2、利用节余法测算开发商的预期收益 基本思路和公式同评估土地价格，将公 式略加变换即可。 3、利用节余法确定建筑费及专业费的最高控制标准 将建筑费及专业费的最高控制标准假设 为x元，代入基本公式进行计算，得出最 高控制额，最后算出单位面积建筑费及专业费控制标准。 4、应用节余法估价的常有问题 1）方法适用错误，步骤错误； 2）利息、收