房地产市场宏观环境.doc

泛海建设集团战略规划 目录： 第一部分：市场及竞争环境 一．房地产市场宏观环境 一、经济因素 二、政治因素 三、人口因素 四、政策法规和利税因素 二．房地产行业发展分析 三．未来房地产企业的竞争态势 一、人力资源的竞争 二、学习能力的竞争 三、创新能力的竞争 四、品牌的竞争 五、资本的竞争 六、战略管理能力的竞争 七、合作中求生存 第一部分：市场及竞争环境 一．房地产市场宏观环境 市场环境分析是房地产企业营销的基本内容，也是房地产企业发展规划的根本前提。分析房地产市场环境有利于房地产企业寻找发展机会，避免受损威胁，确定企业发展战略。房地产市场环境分微观环境和宏观环境两大环境，其中宏观环境是指间接影响与制约房地产企业营销活动的社会力量，包括经济因素、政治因素、人口因素、政策法规与税费因素，这些因素总是先作用于市场，再间接影响企业，故房地产企业欲把握好它不是一件易事。所以，从以下几个方面分析目前宏观环境，以及对房地产企业战略规划的影响。 一、经济因素 我国国民经济自党的十五大以来，以年均9%的递增速度持续稳定发展，十五时期到 2010年，估计国民经济均增速度能达到 12%。我国的城市化水平也将由 28%上升到 35%，新增城镇230 个，需要住宅 12 亿平方米，随着经济的发展，房地产在 21 世纪有着更广阔的市场，我国对外开放在不断深入，海外充裕的资金为了摆脱本国金融危机的困扰，会源源不断投入我国房地产业，党的十六大提出全面建设小康社会，意味着经济将会腾飞，企业改革步伐加快，近三年内企业效益会有好转，作为房地产市场的买方主体占城市人口近 70%的企业职工的工资收益将有改善。正因为如此，房地产企业应一方面广开市场，让利销售，盘活存量房地产；另一方面又应着手准备迎接新一轮房地产发展高潮的到来，主动抢占市场。 经济收入在市场上表现为实际购买力，它是构成市场的基本要素，因为市场容量的大小，归根到底取决于消费者购买力的大小。据国家统计局统计数据，今年上半年中国城镇居民人均可支配收入7052元人民币，同比增长17.6％，扣除价格因素，实际增长14.2％。三口之家的年均可支配收入为 21156 元，较之去年有所上升。随着居民可支配收入提高，对国民经济也将产生良好影响。其好处主要表现在：一是居民消费能力增大，消费市场逐步进入良性循环。二是投资规模会逐步扩大，从而使经济继续快速发展。三是促使居民消费升级，对汽车、住房、通信的消费将会增加，这必然拉动整体经济的发展。近几年每年安排国有商业银行超过 100亿元的贷款规模，专项用于发放个人住房担保贷款，其贷款具有期限长、额度大、利率优惠等特点；同时个人还可以申请一部分低利率的公积金住房贷款。这些政策，对提高居民的购房能力，特别是提高中低收入家庭的购房能力，培植住房消费热点，起到了重要的催化作用。因此，房地产企业要分析好市场发展前景，进行很好的市场定位，优化产品组合，经营多规格、不同档次的商品房，以适应市场发展的需要和满足不同消费水平者的需求。 二、政治因素 政治因素是指国际、国内“气候”，国家政局以及国家的开放程度与政策的连续性，它形成市场的政治环境。“气候”不同，房地产发展趋势不同。国际形势很好，国内政局稳定，房地产的发展必将处于良性状态。如今，一方面和平与发展成了世界的主题，另一方面我国已坚定了建设有中国特色社会主义的立场，并顺利地加入 WTO，一个良好的国际、国内“气候”呈现在房地产企业面前。因此，房地产企业要坚定信心，认真抓好经营工作，从长计远，着眼市场开发。 国家开放的程度与政策的连续性可影响房地产投资经营者的心态，开放的程度大、政策连续，投资经营者就会有长期经营的打算；相反，开放程度小，政策不连续，投资经营者就会疑虑重重，不敢大胆投资经营房地产。党的十六在十五大的基础上举好了“旗”，选择好了“路”，高举邓小平建设有中国特色社会主义理论的旗帜，它昭示着政策的连续与稳定，显示着我国改革开放的程度更加提高。有鉴于此，房地产企业要进一步解放思想，乘势而上。 三、人口因素 人口因素决定房地产市场的规模和发展趋势，它对房地产发展具有较强的制约力量。 人口状况。房地产是提供人们栖息居住、工作、学习、生活、娱乐的场所。目前，我国人口13 亿，占世界总人口的 22%。我国是最大的住房消费市场，这对房地产企业来说是很好的机会。此外，人口规模还直接影响区域内商业的繁荣和工业的发展，从而直接影响商业与工业对房地产的需求。根据人口状况与国家规定的人均居住目标，房地产企业应把握好投资开发规模，抓好新房开发，以住房开发为重心，兼顾非住宅商品房开发，满足城市人口居住的多种需要。 人口从农村流向城市。随着社会分工和商品经济发展，人口城市化水平在急速提高，农村向城市流动的人口呈几何级数递增，造成人口越来越向城市集中。而农流者同