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厦门房地产市场 ——当“旅游”碰撞“地产” 从2010年开始，国家对地产行业的调控力度进一步加大，到2011年第一季度，对房产调控的势态有增无减，无论是限购令还是存贷利率的上调，都给房地产商们敲响了警钟。 根据厦门房地产市场形式来看，调控导致住宅成交量的大幅度下跌，而整个楼市大环境已形成，短期内楼市低迷，成交低位的格局难有改变。在这样一个宏观调控制度下，越来越多的开发商们开始转向商业、旅游、文化等复合型地产开发模式，而旅游地产，作为一种新兴产业，正在得到越来越多开发商的青睐。 厦门作为一个现代化国际港口风景旅游城市，有着先天独厚的滨海自然景观，蓝天碧海、美丽的沙滩、自由飞翔的白鹭，是一座名副其实的“海上花园”。这是一座温馨而浪漫的小岛，也是一座充满活力的国际之城。鼓浪屿的闲适、白鹭洲的清波、南普陀的晚钟，这里有咖啡慢生活，也有商业快节奏。2011年全国宜居城市榜上厦门荣登榜首，充分说明作为一个旅游性城市厦门在全国乃至世界的地位。随着两岸经贸文化的往来越来越频繁，来厦旅游的台湾同胞越来越多，也有效促进了厦门旅游业的发展。 所谓旅游地产，顾名思义就是依托于周边丰富的旅游资源而建的，有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目。较之一般的住宅，旅游房地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接，具有更好的自然景观、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。据业内人士介绍，旅游地产的出现是市场必然的选择，也是相互促进的良性结构。一般旅游地产的投资收益期都超过15年，但可持续回报时间可以达到50年以上。但旅游地产以低成本为基础，关键问题是必须有人气。没人去的地方什么房子也很难卖。旅游地产的价值与旅客流量正相关，与客源地的交通正相关，和周边风景价值正相关。而另一面，旅游的人气效应又有力地构成了旅游地产的价值，形成可持续升值效应。旅游地产的产生是长期持续回报与快速回报，持续现金流与短期销售联结，低成本土地与高成本配套等相互联结的合理趋势。实际上，低成本的土地是与高门槛的旅游开发相结合的，这里面讨巧的机会并不多。把人气搞上去，就需要进行基础设施、景点、游乐、娱乐、景观、接待等等的开发，需要较大的投入。因此，旅游与地产之间的互补互助关系非常重要。 与此同时，还需要具备一定的创新精神。 厦门作为旅游城市，有着浓厚的东南海滨气息，由于整个地理形态的特殊性，厦门土地等资源十分稀缺，厦门地产行业一直以来都很火爆，随着房地产市场地不断发展，地产与旅游相结合的各类产品也渐渐增多，包括近几年增加的分时及产权酒店、温泉度假村、高尔夫别墅及游艇俱乐部等等，从整个大环境来看，旅游地产的发展还有很大空间，而厦门市作为海西重点城市之一，决意将旅游地产进行到底。 一、厦门掀起旅游地产的热潮 厦门作为国家优秀旅游城市，同时也是中国东南沿海对外经济交流的重要窗口和基地，每年来厦休闲度假的游客和往来商客不计其数，因此相关配套的旅游宾馆、度假村、产权酒店以及用于分时度假的时权酒店纷纷涌现。据相关统计，截止2010年为止，厦门五星级、准五星级酒店(包括建设中)多达35家，而2011年可期待的包括湖里万达的城市综合体五星级酒店、厦港世茂海峡大厦、五缘湾海景五星级酒店，均为大手笔、高品质项目。依托政府及相关部门对旅游消费促进旅游经济增长的扶持政策，开发商们对旅游度假地产的投入也 更为突出，结合厦门的特殊地理优势，对产权式酒店和酒店式公寓的投资已经成为房产投资的又一大热点。 从地域特点来看，主要是临海、临湖而设，包括环岛路片区，筼筜湖片区，岛外如集美等。在这一方面，在建的厦门源昌凯宾斯基大酒店可以算是一个标志性项目，该项目位于厦门市湖滨中路与湖滨南路交叉口东北侧，紧邻风景如画的筼筜湖，总高度达198米，是一座包括酒店和写字楼的综合性建筑。 另一方面，岛外依托风景秀丽的自然山麓、湿地公园以及优厚的温泉资源而建有一些旅游地产项目，如同安区汀溪翠丰温泉度假村、日月谷温泉度假村等。温泉资源是厦门市岛外不可多得的一项可开发性资源，目前已探明的地热温泉资源有14处，在同安、集美等区均有一定程度的开发，包括自然海水温泉以及陆上地热资源，温泉度假村作为休闲度假型产品，依托温泉资源而进行一系列的温泉产品以及相关配套。同安汀溪小城镇作为厦门市“五大战役”组成部分之一，已形成一个以生态休闲旅游第三产业带动发展的小城镇，温泉产业逐渐成为岛外温泉开发的特色，例如翠丰温泉度假村，它的SPA温泉项目包括了五行泉区、十二星座泉区、汤屋区、理疗区等特色项目，相关配套有汀溪泉美食广场以及五星级翠丰温泉度假酒店，另外还有连接岛内的专用接送车，从具有特色的泡汤产品延伸到吃、住、行各个方面，接待能力较强。 针对温泉度假，暑期实习之中我也有机会采访到了厦门骏豪地产的副总经理陈业源先