旧工业区改造与产业升级——深圳城市更新之旧工业区改造项目系列研究（二）.doc

旧工业区改造与产业升级——深圳城市更新之旧工业区改造项目系列研究（二） 深圳的产业发展与转型升级是不断自主创新的过程。从80年代的“三来一补”，到2000年形成的四大支柱产业，再到2009年开始实施的战略性新兴产业规划和2013年的未来产业规划，短短30多年时间内，深圳的产业结构实现了从传统工业为主导向高新技术产业为主导的转变，实现了从小型、分散的生产经营模式向规模化、集群化生产经营模式的转变。为了解深圳在面对土地资源匮乏条件下如何成功实现产业转型升级，本文主要从旧工业区面临的形势、产业升级的策略、实现路径、运营管理和保障措施这五个方面分析深圳旧工业区的改造与产业升级。 一、旧工业区面临的形势 （一）旧工业区的现状 伴随着新型城镇化的发展过程和城市规模的扩张，深圳逐渐出现了大批建成年限在10年以上、建筑容积率和土地利用率明显偏低、内部规划不合理、基础设施不完善、权属情况复杂的旧工业区。根据《关于加快推进我市旧工业区升级改造的工作方案》（深府办〔2008〕93号），在全市914个工业区中有680多个旧工业区，其中原村办工业区占旧工业区总数的87%，且布局分散、零乱、无序，大多数容积率低、规模偏小、厂房建筑质量较差、功能不配套、开发强度低。深圳旧工业区正面临着物质性老化、功能性衰退和结构性失衡等问题。 （二）旧工业区改造与土地资源的关系 旧工业区改造与土地资源密不可分。土地资源在不同产业之间的配置和利用在区域和结构上表现为产业布局，而产业布局在一定程度上决定并指引着工业土地的利用和规划。随着深圳城市化不断推进，工业化进程不断加快，经济发展与产业优化的迫切需求正倒逼着土地资源的调整与土地功能的转变。 随着深圳建成区面积的不断扩张，原来的城郊区域逐渐演变成城区中心，可用于建设的土地愈显稀缺。根据《深圳市城市总体规划（2010-2020）》，到2020年，全市建设用地规模将控制在890平方公里以内，即占深圳总面积1953平方公里的46%，逼近50%的土地利用上限。其中，深圳工业用地比例较高，占城市建设用地30%左右。“以土地换市场”的粗放式发展模式，使得原已匮乏的土地资源更加捉襟见肘，深圳工业区的发展与土地空间结构和生态环境要素之间的矛盾日渐明显。 （三）旧工业区改造与产业升级的必要性 面对大量的旧工业区和稀缺的土地资源现状，在产业格局调整和产业空间重构的双重作用下，进行土地二次开发，激活存量工业用地，合理规划产业空间布局成为了旧工业区产业发展的关键。2013年市政府出台的《关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》指出，通过推进土地节约集约利用，优化空间资源配置，拓展产业发展空间，促进产业转型升级。因此，旧工业区改造和产业升级成为工业区突破土地瓶颈的最佳选择，倒逼深圳土地管理制度的改革。 二、产业升级的策略 《深圳市工业布局研究与规划》提出，产业升级不仅仅是简单的产业发展，而是以结构调整升级为主线，以高新技术为支撑，以园区整合和资源集约利用为手段，逐步建立起来的一个面向未来、创新活跃、具有持续增长动力和全球竞争力的产业体系。因此，旧工业区改造与产业升级会涉及到产业空间、土地、配套设施等各个因素，实质上是为了构建一个以“高新软优”为特征的现代产业体系。 （一）土地集约利用策略 根据深圳城市规划，到2020年深圳可供新增建设用地只有59平方公里，而且是零星、分散的地块。土地空间的匮乏极大影响未来重大项目和公共设施落地，产业转型、城市发展受到了极大制约。因此，深圳鼓励促进土地利用向集约方式转变，鼓励土地的第二次开发，通过整合企业空间布局、提高土地的利用质量和利用效益，优化产业空间配置，带动产业升级。 1．引导企业进园发展。土地集约利用的前提是促进工业的集中发展，除了产业要集群化发展，企业也要集群化聚集。将周边若干小工业区整合为一定规模的工业园区，可以为现代工业发展创造更高效的环境平台。同时，引导零散分布的工业企业逐渐向集中成片的工业园区集中，置换出的零散工业用地可以为城市居住或配套实施建设提供空间支持。 2．提升土地利用效益。市政府通过系列产业优惠政策，鼓励现有工业企业向研发、设计、高端制造和产品展示等产业链两端发展，争取以最小的土地资源实现最大的经济效益，促进工业生产由“低产田”向“高产田”转变。 （二）产业结构优化策略 深圳旧工业区改造与产业升级的一个重要策略是按照“布局集中、产业集聚、用地集约”的发展要求，推进产业空间结构调整，引导优势产业集群化发展，促进产业升级改造。 1．优势产业的集群布局。市政府可通过分区规划管理、区域合作协调、城市综合体和复合型城区等空间规划，引导新增产业项目向产业集聚区集中，促进产业集聚化、高端化发展。依托西、中、东三条城市发展轴，《深圳市城市总体规划（2010-2020）》提出构建“一核心、九片区、五十二