万达商业地产开发与运营模式(内部专用）.docVIP

万达商业地产开发及运营模式 内训纲要 第一篇：万达商业地产管理模式及发展战略 第二篇：万达商业地产盈利模式要素 第三篇：万达城市综合体演变历程及产品线解读 第四篇：万达广场招商策略解析 第五篇：万达广场运营模式解析 第六篇：万达优秀商业地产案例分析 第七篇：万达模式的借鉴思路 — 2 — 引言：你所认识的万达 成立于1988年，至 今24年历史 万达成立多 少年？ 初始做住宅开发，后来涉猎 很多，有万达广场、酒店、 电影院、百货，甚至贸易、 酿酒、出租车 1994，万达足球； 2001，万达广场、 万达影城； 万达是做什 么的？ 2007，万千百货 第一次认识 万达是什么 时候？因为 什么事情？ 了解万达 的昨天、 今天和明 天。。。 — 3 — 第一篇 万达商业地产管理模式 及发展战略 — 4 — 二十四年来万达的发展轨迹 国际化：文化产业 2012年起 跨越：商业地产 2001-2011 扩张：跨区域发展 ?2012年5月并购 美国CTM院线 1998-2000 ?万达订单式商 业地产模式诞生 ，积极与沃尔玛 ?文化产业、旅 游地产在集团5大 支柱产业中地位 提升 立足:雄踞滨城 1992-1997 起步：奠定基础 ?2000年5月，明、时代华纳等企 确房地产开发为 支柱产业，南下 成都、北上长春 业合作，万达广 场进驻各地黄金 地段 1988-1991 ?1992年8月改制， 万达集团成立 ?商业地产成为 第一支柱产业 ?1994年成立足球 俱乐部，当年夺甲A 冠军 ?大连市西岗住宅开 发总公司成立 — 5 — 万达集团发展目标 — 6 — 万达集团发展目标 五大支柱产业 商业地产 文化产业 旅游度假 高级酒店 连锁百货 — 7 — 万达海外扩张之路 2012年5月21日，收购美国院线 下一步猜想： A、投资俄罗斯旅游地产项目（6月6日） B、并购欧洲院线 B、并购亚洲购物中心 C、并购酒店管理集团 D、并购零售企业 — 8 — 万达集团架构及各公司职能 万达集团组织架构图 — 9 — 万达商业地产体系各公司职能 北方项目中心 2012年6月实际组织架构 项目系统 南方项目中心 营销部 商管总部 规划院 商管系统 规划院系统 酒店系统 酒店系统 商业地产研究部 发展部 决策支援系统 庆典策划部 人力资源部 财务部 后勤保障系统 成本控制部 信息工程部 投资证券部 万达学院 — 10 — 万达理念体系 万达愿景 国际万达百年企业 管理理念 总部集权制度第一 领导理念 领导重在执行 — 11 — 万达是什么 万达是军队， 一支具有超强执行力和钢铁纪律的军队 万达是学校， 一所让员工不断提升价值的学校 万达是企业， 一家注重绩效并具有社会责任感的企业 — 12 — 王健林谈企业文化与核心竞争力 1、敢于创新 2、坚守诚信 3、带头环保 4、关爱员工 5、注重慈善 6、注重执行 7、做到最好 8、弘扬传统 — 13 — 第二篇 万达商业地产盈利模式 要素解读 — 14 — 万达核心盈利模式 Text 订单商业 全产业链扩张 现金流滚资产 资源整合 低价拿地 资源无限放大溢出 — 15 — 万达低价拿地策略 万达城市综合体的四大社会效益 一、完善城市区域功能 二、提升城市商业档次 三、新增大量就业岗位 四、创造持续巨额税收 万达拿地楼板价2009, 2010, 2011 — 16 — 万达综合体选址的核心原则 一、必须适合做商业 二、土地价格比较低 三、政府出让设门槛 四、规划条件有要求 — 17 — 万达综合体选址的四要素 一、地段 （商业氛围） 二、地块特征 （交通可达性、沿主街面长度、与城市主干道间无绿化带及河流） 三、规划指标 （适合50万平米以上） 四、周边消费支撑 （一级商圈10万人口，二级商圈30万人口，可辐射50万人口） 成熟度是！！！房价和购买力不是！！！ — 18 — 万达城市综合体有很多种组合，主要如下 一、地块面积较大，可以包括大型购物中心、五星级酒店、5A写字楼、 底商、酒吧街、酒店式公寓、普通公寓和住宅； 二、面积适中，只建大型商业和公寓（如苏州与成都） 三、项目位置较小，并住宅售价较低，则只建购物中心和底商。如洛阳 项目； 四、项目位置较小并办公和底商售价可以，只建设酒店、写字楼或豪宅 。如天津金街项目。 没有住宅行不行，行！现金流稍差行不行？不是不行！ — 19 — 资金平衡与快速周转模式 第一阶段： 开发性贷款订单资金（2008年前） 第二阶段： 订单开发性贷款经营性贷款（2008—2010） 第三阶段： 经营性贷款订单开发性贷款（2011年后） 没有住宅行不行，行！现金流稍差行不行？不是不行！ — 20 — 资金平衡与快速周