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证券研究报告 ·行业深度
大变局:住房制度的探索和房企的发展模式选择-
--房地产新发展模式展望系列一
核心观点
房地产新发展模式本质为房住不炒,租购并举的长效机制。我们
梳理海外成熟市场经验,认为新发展模式将从金融、土地、税收、
住房供给四方面制度设计开展变革,主要变化包括:供地端更向
保障性住房倾斜,集体建设用地或成重要供地来源;监管端注重
行业股债融资均衡,继续扩大住房公积金覆盖面,盘活存量住房
公积金,成立住房政策性金融机构;积极稳妥推进房地产税立法;
发展租购同权,必要时立法实施租金控制。未来中国房企将向重
资产降杠杆、中资产强运营、轻资产重品牌三大方向演变。
摘要
国内房地产新发展模式的本质是房住不炒、租购并举的长效机
制,房企发展模式有望在此基础上演变成三大方向。2021 年底中
央经济工作会议明确提出房地产业要“探索新的发展模式”。相
较重抑制需求轻增加供给、重短期调控轻长效机制的旧发展模
式,新发展模式主要变化有:金融制度,注重股债融资均衡,继
续扩大住房公积金覆盖面,盘活存量住房公积金,成立住房政策
性金融机构。土地制度,充分盘活城市存量土地,新出让土地向
保障性住房倾斜,集体建设用地有望成为重要供地来源。税收制
度,积极稳妥推进房地产税收立法改革。住房供给,加快建设租
赁住房与共有产权房供给与保障体系,必要时立法实施租金控
制,发展租购同权。中国未来房企将向重资产降杠杆、中资产强
运营、轻资产重品牌三大方向演变。
新加坡、德国、美国成熟市场制度各有千秋,但均有土地财政依
赖度低、税制设计抑制投机、重视住房保障和住房租赁的特点。
土地领域,三国政府土地财政依赖度均较低。金融领域,新德两
国坚持稳健金融政策,美国则因过度金融化引发泡沫积累乃至金
融危机。税收领域,三国均重交易轻保有,美国税收减免工具较
发达。供给领域,三国均高度重视住房租赁制度。效果方面,新
德两国房价控制较好,均保持了较的低房价涨幅与房价收入比。
而美国的房价长牛,与其过度金融化特征吻合。
美国、新加坡和香港房企分别在传统开发和资产管理模式方面对
国内房企具有借鉴意义。美港两地房企很少通过预售资金快速扩
表,故在开展开发业务的同时保持较低负债率。新加坡凯德模式
则对中国房地产业及国家资本进入不动产领域具备借鉴意义。目
前中国从商管团队培养、REITs 退出渠道建设方面已具备土壤。
房地产
行业深度报告
目录
1 新老发展模式之变 1
1.1 探索房地产新发展模式,坚持房住不炒,加快建立租购并举的住房制度 1
1.2 从货币金融、财政税收、土地制度、住房供给四大方面看新旧发展模式 3
1.2.1 旧发展模式:重需求管理轻供给调节、重短期调控轻长效机制 3
1.2.2 新发展模式:房住不炒、租购并举的长效机制 7
1.2.3 租购同权是通往住房市场长效机制和新发展模式的重要一环 9
2 他山之石:成熟经济体的住房制度设计 10
2.1 成熟市场的制度启示:不断完善供给体系,房价高低依赖金融自由化程度 10
2.2 行业新发展模式之新加坡:“居者有其屋”典范11
2.2.1 新加坡住房政策沿革:从居者有其屋到华厦供精选 12
2.2.2 支撑新加坡住房制度的关键:供需两端齐发力 14
2.2.3 重要经验:连续稳定的住房政策与目标,阶梯化的住房供给体系,重视供给侧调控 18
2.3 行业新发展模式之德国:“租购并举”典范 19
2.3.1 以居住为导向的住房市场,租房占主流 19
2.3.2 德国住房制度演变正经历从管制到市场化发展的历程 20
2.3.3 德国住房制度三大支柱:稳健的金融制度、完备的租赁制
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