房地产融资方案.doc

房地产融资方案 融资方案 一、银行贷款 银行信贷，对于房地产企业而言，依旧是首选。 优点:便捷，实际经济成本较低。 缺点:银行贷款门槛高，需要足够的抵押或担保措施，用款的 前提条件较多，用款时间不长。 预估成本:8%—8.5%(年息) 二、民间借贷(自筹资金) 优点:可有效实现融资、可降低银行金融风险;可行性强。 缺点:范围上有一定的局限性而且借贷合约非格式化;对偿债的硬约束性。 预估成本:最高不得超过银行贷款利息四倍。(双方自行商议决 定) 三、房地产信托 在国家的宏观调控下，信托融资凭借制度优势逐步被房地产业充分利用，房地产信托发行日益增多。当前实际操作中应用比较多的模式有两种:一是贷款类资金信托，这种模式与商业银行传统的贷款模式类似，所不同的是资金主要依靠发行信托计划筹集;二是股权投资信托，即信托资金参股房地产企业，股份在信托期满后被溢价回购的信托模式。 1、 贷款类资金信托 (2)信托贷款(1)信托资金投资者信托投资公司开发商 (3)支付利息(4)信托收益(委托人)(受托人)(项目公司)偿还本金及本金 资产抵押 股权质押 第三方担保 优势:融资期限比较灵活，操作简单，交易模式成熟，利息可计入开 发成本。 劣势:与银行贷款相比成本高，目前政策调控环境下难以通过监管审 批。 预估成本:一般高于同期银行法定贷款利率，目前在12,-20,居多。 2、股权投资信托 (2)收购股权(1)信托资金或增资扩股投资者信托投资公司开发商 (4)信托收益(受托人)(委托人)(项目公司)(3)溢价股权回购及本金 股权质押第三方担保 优势:(1)能够增加房地产公司的资本金，改善资产负债率，起到过桥融资的作用使房地产公司达到银行融资的条件; (2)其股权类似优先股性质，只要求在阶段时间内取得合理回报，并不要求参与项目的经营管理、和开发商分享最终利润。 劣势:一般均要求附加回购，在会计处理上仍视为债权;如不附加回购则投资者会要求浮动超额回报，影响开发商利润。 预估成本:一般15%以上。 但房地产资金信托对公司要求严格，要求公司“四证”( 国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施 工许可证)齐全自有资本金达到35,二级以上开发资质项目盈利能力强，并且要有资产抵押(土地、房产等不动产，抵押率一般在50,左右)、股权质押、第三方担保、资金监管、受托支付、设置独立账户。 四、建设单位垫资: 随着国内外建筑市场竞争日趋加剧，同时建筑市场中不规范的运作行为和供过于求的局面，造成建筑企业带资承包、垫资施工已成为建筑市场的普遍现象。 1、全额垫资施工，主要是指在工程建设过程中发包人不向承包人支付任何工程价款，而要等待工程项目建设完毕经竣工验收合格后，方按照约定支付工程价款; 2、利用工程进度款的不足额支付，造成部分垫资施工，比如在合同中约定为 “承包人报送的月进度报表经发包人确认后，于次月支付确认工作量的70,”，这样实际上造成承包人在工程建设过程中，对已经完成工作量的30,要形成部分垫资 3(要求承包人向发包人支付保证金作为工程项目启动资金，保证金在施工过程中根据工程进度返还，造成部分垫资施工; 4(约定按照形象进度付款，比如约定基础完成开始支付进度款，或结构封顶付至工程价款的一定比例等等。 优势:降低项目开发的前期成本，以缓解建设资金的压力，成本低。 劣势:它解决的资金有限，而且也只是缓解，不能解决根本问题。