2022年底策略会物转星移又一秋定稿-36正式版.docx

物转星移又一秋 高善文 2022年12月 目录 ? 一、疫情留下的疤痕 ? 二、不一样的房地产泡沫 ? 三、安全与发展：估值结构变化进行时？ 居民户新增广义存贷款轧差/居民部门总收入(4Q ，TTM)， % 广义存贷款轧差占收入比重 广义存贷款轧差占收入比重 20 15 10 5 0 (5) (10) 2015/0 2015/03 2014/09 2014/03 数据来源： Wind，安信证券 广义存款包括存款和货币基金 2022/09 2022/03 2021/09 2021/03 2020/09 2020/03 2019/09 2019/03 2018/09 2018/03 2017/09 2017/03 2016/09 2016/03 2015/09 居民户储蓄率偏离值， % 户调数据计算的储蓄率偏离值 户调数据计算的储蓄率偏离值 估算的储蓄率偏离值 7 6 5 4 3 2 1 0 (1) 2021/122021/092021/062021/03 2021/12 2021/09 2021/06 2021/03 2020/12 2020/09 2020/06 2020/03 数据来源： Wind，安信证券 估算方法：用名义GDP和社会消费品零售数据分别估计居民的收入和消费，进而推算得到储蓄率。 2022/09 2022/06 2022/03 目录 ? 一、疫情留下的疤痕 ? 二、不一样的房地产泡沫 ? 三、安全与发展：估值结构变化进行时？ 测算全国商品房非意愿库存，千平方米 测算全国房地产库存量，千平方米8 测算全国房地产库存量，千平方米 600,000 400,000 200,000 0 (200,000) (400,000) (600,000) 201220112 2012 2011 2010 2009 2008 数据来源： Wind，安信证券； 2022年数据截至10月 2022 2021 2020 2019 2018 2017 2016 2015 2014 2013 202120202019201820172 2021 2020 2019 2018 2017 2016 2015 2014 2013 2012 2011 2010 2009 2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997 1996 1995 1994 1993 1992 1991 1990 1989 1988 1987 1986 1985 1984 日本: 日本:房地产投资占GDP比重 10 9 8 7 6 5 数据来源：Wind，安 数据来源： 202120202019201820172016 2021 2020 2019 2018 2017 2016 2015 2014 2013 2012 2011 2010 2009 2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000 美国: 美国:房地产投资占GDP比重 9 8 7 6 5 4 数据来源： Wind，安信证券 中国房地产投资占GDP比重， % 13 12 11 10 9 8 7 6 5 4 中国：房地产投资占GDP比重7.62022 中国：房地产投资占GDP比重 7.6 2021 2020 2019 2018 2017 2016 2015 2014 2013 2012 2011 2010 2009 2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002 数据来源： Wind ，安信证券； 使用剔除土地购置费后的房地产开发投资，与日本、美国数据口径保持一致。 2022年为估计值 新房价格弹性， % 0.3 0.2 0.1 2007 2009 2013 2017 数据来源： Wind，安信证券 注：使用每一轮周期70城房价同比顶部和底部的差，除以商品住宅销售当月同比顶部和底部的差。 2021 二手房价格弹性， % 0.2 0.15 0.1 2007 2009 2013 2017 数据来源： Wind，安信证券 注：使用每一轮周期70城房价同比顶部和底部的差，除以商品住宅销售当月同比顶部和底部的差。 2021 目录 ? 一、疫情留下的疤痕 ? 二、不一样的房地产泡沫 ?