XXXX临沂北城新区项目整体定位与发展战略.pptx

开元南坊255亩项目整体定位及发展;项目分析思路;临沂位于山东省南部，与北京上海距离在500公里以内，是全国排名第三的商品集散地及贸易中心;区位——处为发展中的政务新区，部门已经迁入，区域价值认知感已经形成;配套——交通路网发达，但公交班次及商业配套缺乏，入住率低，形成区域陌生第一印象;地块指标——项目处于南坊位置，地块方正，中等规模，无强势景观资源，容积率及产品类型均无限制;地块周边——东西两侧为公务员社区及还建房干扰；北侧为城市拓展用地，目前还未规划；南侧为保留用地;项目属性界定——新区无强势景观资源中等规模的房地产开发项目;项目分析思路;;世联对开发目标内在逻辑的解析2——精品核心关注于产品力和营销力的提升;因此项目核心目标在于去化；但面临着市场诸多方面的约束和挑战;市场占位——受到还迁房和定制房的双重挤压，村民公务员等客户被分流；向上扩充客户群将是项目现实选择的方向;区域分析1——目标客群看好南坊未来的发展，但片区的交通设施生活配套以及片区人气成为购买的重要抗性;区域分析2——南坊是市场热点之一；片区住宅用地的容积率指标普遍较高，小高层高层将成为市场的主流供应产品;竞争分析——市场热点现阶段主要集中在滨江板块和市府板块，对周边进入南坊的置业客户形成有效拦截;项目问题归纳及核心问题的界定——竞争是项目2-3年开发周期内最为关键的问题;核心问题分解——;项目分析思路;临沂商品房市场特征——供销两旺，处于中长期上升趋势中；即使在市场最为困难的08年，也实现价增量升;;产业结构——受益于临沂的地理优势，商贸和物流业强势增长，同时也成就了临沂的经济活力;人口结构1——临沂人口保持自然增长；但城市化进程加速将为房地产市场的健康发展提供强有力的支撑;人口结构2——同时临沂的商贸繁荣带来大批量的有着较强购买能力的人口，支撑了房地产业的繁荣;收入及需求结构的变化——;;现阶段，房地产的财富效应已经成为影响市场向上循环的关键性变量;银根收缩，直接影响参与者资产负债表的变化;次贷危机的根源在于——银根收紧压垮了狂热情绪下高杠杆的大肆资产投机;如何识别政策风向的转变·1——通胀指数；关键指标CPI指数超过央行人民币存款基准利率（1年期）;如何识别政策风向的转变·2——美联储货币政策变化；关键指标是否进入升息周期;如何识别政策风向的转变·3——政策的持续性和强度；关键指标是否在1年内持续进行紧缩货币政策？;如何识别上升趋势的转变——量价背离的发生；关键指标在价格创出峰值时，而成交量没有达到新的峰值;趋势转变对临沂房地产市场的影响——成本型房价特征限制了大幅调整的空间;宏观趋势研判——核心关注政策变化及其对市场的影响;项目分析思路;“一河五片”的城市化布已经形成，重点发展南坊政务新区进入快速发展通道，区域价值已经为临沂市民认可;从南坊发展规划来看，地块位于区域商业中心的边缘，处于区域外扩发展的主方向上，未来将承担主要居住功能;从房地产发展现状来看南坊可分为五大板块，三角洲板块和沂龙湾板块纯粹外，其余板块均有还建房和定制房干扰;;;;内陆板块——依托于市府及兰山主城区的距离，价值呈现衰减趋势，主打性价比及城市资源，价值塌陷区域;;项目所处片区的核心价值归纳——城市中轴·生活区;世联模型——政务新区地产开发价值依托的发展路径;目前南坊片区商品房开发处于第二阶段向第三阶段的过渡过程中，但市场热点仍然在三角洲板块（老城价值+新城价值+资源价值）;生活配套和交通设施配套规划完备，将逐步投入南坊区;市政的迁入和相关产业进驻，以点带面，将迅速盘活区域的发展;政务新区发展历程（世联模型）——南坊进入快速发展期，现阶段的区域抗性将在未来2-3年内得到化解;项目分析思路;产品价值挖掘的基本思路——;片区项目规划思路——;从客户需求调查看，客户更倾向于洋房和普通多层产品，小高层高层产品需求相对较小;从分布看，临沂市别墅物业基本分布集中在南坊兰山及开发区沿河区域，核心依托资源价值;从别墅产品供应看，联排是主力供应产品，其次是叠拼；而独栋双拼是市场稀缺产品;联排面积区间在200-350m2，总价在200-300万间；叠拼面积区间在200-300m2，总价在100-200万间；从去化看，叠拼要弱于联排;别墅户型——功能空间拓展舒适度提升，前后花园及地下空间利用将成为打造畅销产品的出发点;洋房是目前市场认可度最高的产品，去化情况较好；电梯洋房逐步成为市场供应主流，但退台洋房相对较为稀缺;洋房面积的主力区间在90-140平米，总价在50-70万间；与市场居住需求的测试相互吻合;发展方向1——随着电梯的普遍使用，7层洋房被市场所接受;发展方向2——通过退台和地下室等赠送方式实现高附加值;发展方向3——风情化处理成为市场新的亮点;可提升空间1——户型设计对景观利用不够，内