医院物业服务综合管理方案.docx

医院物业服务综合管理方案 第一节 设备设施运维与管理方案一、设备设施服务标准及制度 （一）设备设施服务管理标准 1、维修员熟悉工作区域结构，了解电梯、空调、制冷、制热、电器等设施设备的种类、分布和安全要求，掌握各类管线的分布、位置、走向和使用情况，研究科学的养护方法，在“安全、可靠、经济、合理”的前提下，使设备始终处于良好的技术状态，保证其正常用行。 2、设施、设备维护保养的管理 设施，设备管理是现代物业管理的关键，熟练的掌握设备管理技术保证所有设备的正常运行，保持设备、设施的最佳状态，延长设备的使用年限；加强对机器的保养，防止故障、事故的发生，努力节省能源，降低运行成本。具体检修保养如下： 自控系统的管理： 消防报警系统： ①烟感探头测试每年检查一次； ②报警盘每年清洁不少于 2 次； ③探头检查每年一次； ④蓄电池检查每年不少于一次； ⑤消防门警锁、电池每年检查一次。消防系统： ①每天对大楼、地下室、非楼层CJ 控制机检查一次； ②每月对消防火阀水源开关、烟感头警铃等检查一次； ③每半年对加压风机，火幕控制阀，卷帘门的联动检查一遍。 供水、排水设施的管理：值班人员要对其进行日常保养、安全操作，检查其运行情况是否正常，自动控制是否良好，每周末检查和保养闸阀、逆流网、水表、联轴器、水泵轴承加油；每季度对泵体进行检查，更换易损部件，对排水系统每月进行一次清理检查井， 确保排水畅通。地下室的污水池要随时排净。消防水系统阀门管道检修每年不少于 2 次；外网地沟管理阀门每年检查保养不少于 1 次；以上的检查维修、保养内容要做好记录，并由主管部门检查验收并签字入档。 供电设备的管理；值班人员要日常检查，无缺陷，各连接 处无跳火、发热等异常现象，指示灯、信号灯是否齐全，计量表是否准确，配电室温度是否符合标准，确保其正常运行，对突然停电原因应尽快查找，及时报告主管部门领导，同时检查各线路的开关安全情 况，并记录好配电盘运行情况和停电原因。对各类电机每半年保养检 修一次，各楼层的配电室及电闸设备每月检查保养一次，高压开关柜 安全工具集避雷器每年一次耐压测试，低压开关柜每年清洁除尘一次。 （二）设备综合管理规程 1、机电设备的编号按公司统一编号进行； 以设备的机组整体为编号对象，不含机电设备的主要部件和配套部件。 对机电设备进行Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ分类编号方式： 注：口代表名称拼音字母简写X：代表数字 Y：代表数字 机电设备一经编号，须挂牌标示，并应保持相对稳定. 所有机电设备的值班、检查、维修保养在填写相关记录时， 必须统一使用机电设备的确定编号。 2、设备卡 设备卡具体要求： a、字体的大小由设备名称字数多少而确定； b、设备名称，编号应与设备台帐一致； c、设备卡用白纸黑字外套塑封； d、公司司标一般用原色，也可用黑色； f、设备卡可由公司企发部统一制作。 设备卡图样（略） 设备名称 设备编号 设备卡应张贴与设备上便于识别的固定部位，卡片如有污损则应更换。 3、设备台帐 物业服务中心工程部对辖区的设备设施按系统登记填写《设备清单》 依据《设备清单》逐台建立《设备台帐》。 每份《设备台帐》背面的空格表应记录该设备的重大事故， 重要部位的维保中大修及零配件更换等相关内容，并写明日期，维修单位或维修人。 每台（套）设备的帐、卡、物应保持一致。4、设备状态标识 工程部应对设备状态进行标识，以防止因设备误操作造成人员伤害和设备损坏。 设备状态分为运行、备用、停用、封存、报废、检修及不同情况的警示牌等（如严禁合闸）。 正常运行中的设备可不予标识。 设备状态确定后，由设备操作人员及时将设备状态标识置于设备明显处。 设备状态改变，标识应随之改变。 采用的标识牌由公司统一购置。5、设备保养制度。 日常维修保养。 指经常性的保养工作，包括日常巡视检查、清洁、防腐、紧固和润滑，对不经常运行的机械进行盘车、试车。（如正压风机、消防泵、排水泵等） 发现故障及时排除，做好日常巡视检查记录。 一级保养 对机械设备进行检查，检测、根据实际需要局部解体，进行清洗， 调整，维修更换：对电机进行绝缘摇测：对电气设备清扫，检查仪表、电器开关接线端；对电子设备除尘、触头研磨、更换、功能检查；对管道、风道局部除锈、防腐、刷漆：对各种主要阀门渗漏，故障进行处理。 二级保养 对机械设备进行全面清洗、调整、部分解体检查和局部修理更换易损件等；对电机进行绝缘检测，抽芯检查、清理、轴承上油；对电气设备全面清扫；母线、导线，电器端子除氧化、紧固、校验仪表； 摇测绝缘电阻 对电子设备除尘，插接件接口清洗，系统功能参数测试；各管道、风道部分除锈、防腐、刷漆；对各种主要阀门渗漏，故障处理或更换。 6、设备设施维修保养工作程序 工程部根据辖区设备设施的使用年限、使用频度、年故障 率、隐患、腐蚀、