“区块链”模式下不动产登记改革创新思路.pdf

“区块链”模式下不动产登记改⾰创新思路 近年来，为优化营商环境，进⼀步 民利企，各地不动产登记机构优化流程环节，增加窗⼝⼈员，升级信息系统，推⼴ 全程⽹办，⼤幅压缩办理时限，⽼百姓办证体验明显改善，窗⼝服务形象⼀新，改⾰成效显著，传统的不动产登记模式 正在发⽣深刻转变。 随着“系统在云”“数据上链”“电⼦证照”“虚拟归档”“区块链”等理念和技术的引⼊及应⽤，“区块链+不动产登记”也越来越多 地被提及。那么，其应⽤前景怎样？如何稳妥推进全程⽹办、全城通办？如何缓解激增的⼈员和窗⼝压⼒，真正提升效 能？如何厘清各类登记业务的审核内容和责任，再造流程，精准服务？如何激发不动产登记系统改⾰创新内⽣动⼒，进 ⼀步解放思想，运⽤新技术应对新需要，实现新期待？这些话题受到⼴泛关注并引起了热烈讨论。 本⽂以常见的房地产登记为例，分析介绍不动产登记的发展简况和特点，试从“放管服”改⾰，交易、登记、税务⼯作整 合，“区块链”分布式登记等视⾓切⼊，从政策机制创新、业务流程再造、系统开发重构、数据共享开放、⼈员绩效执业 管理等层⾯进⾏思考，提出解决思路，探讨不动产登记⼯作改⾰创新架构建设和未来发展趋势，以供参考。 不动产登记⼯作分析 不动产登记发展简况。我国古代不动产权属交易登记发端于公约民俗，官府测量地籍进⾏管理。 新中国成⽴后，我国各类不动产登记发展轨迹各有不同，直⾄20世纪90年代才陆续恢复并⾛上正轨。2007年10⽉，原 《物权法》颁布实施，明确国家对不动产实⾏统⼀登记制度。2015年，全国不动产实施统⼀登记。 不动产登记类型。不动产登记是我国物权登记制度的重要组成部分，关系民⽣，涉及千家万户，是⼀项特点鲜明、专业 性强的基础性⼯作，是社会经济运⾏的重要保障。不动产登记有⾸次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登 记、异议登记、预告登记、查封登记等类型，结合所有权、使⽤权、抵押权、地役权等⼜可组合细分⾄80余⼩类。 ⾸次登记通常指不动产项⽬竣⼯建成后的产权登记，涉及发改⽴项、规划设计、⼟地出让、⼯程建设、竣⼯验收、销售 及市场调控等多项⾏政管理事项是否依规合法。参与者多为开发企业，勘察、测绘、设计、造价评估、建设单位，银 ⾏、各级⾏政主管部门等，与普通民众关系并不直接。 转移登记常分为新建商品房转移登记、存量房 （⼆⼿房）转移登记等，按交易形式⼜可分为房屋买卖、赠与、继承、夫 妻更名、保障房上市等细类，主要涉及交易管理、契税收缴、确权登记三个环节。参与者包括买卖双⽅、中介、银⾏、 公证、律师、税务、确权登记⼈员等，是普通⼤众常办业务，交易⾏为多样，业务量⼤，产⽣纠纷多。 抵押、查封登记并不会使不动产权利⼈产⽣变化，只有在⼀定条件下触发相应权利才会启动。变更、注销、预告、异 议、更正登记则可说是上述登记类型的衍⽣品，其业务内容、审核责任与前⼿业务基本匹配。 不动产登记⼯作特点。我国不动产登记具有法定公信⼒、动态登记、专业性强、颁发证书等特点，⼯作内容实质上是对 不动产物权、基本状况等属性变化信息的记载、记录。貌似难度不⼤，但事关确定权利归属的最后⼀关，通常认为其均 为⾏政确认事项。⽬前，⼤多登记机构实⾏窗⼝受理、后台审核的办理⽅式，包括咨询、查询、调查测绘、受理 （初 审）、审核、缮证、收费、发证、归档等多个环节。审核内容涉及发改、⾃然资源、住建、民政、税收、审判、银⾏等 多个部门，要求⼯作⼈员专业素质⾼、服务意识和责任意识强且熟悉各类政策法规。 不动产登记结果体现产权保护成果，反映城市建设现状，具有法律效⼒，相关数据在国民经济决策、房地产市场调控、 住房保障、户籍管理、诉讼、⼲部信息核查等⽅⾯发挥着重要作⽤。因⽽，各环节数据共享的真实性、动态性、实时性 需满⾜较⾼标准和要求。 不动产权属状况的变化，基本由不动产市场参与各⽅的交易⾏为和登记机构履⾏⾏政职能决定。因此，推进⼯作和创新 应遵循不动产、登记和市场运⾏的规律开展。 “区块链”技术特点。“区块链”技术作为下⼀代互联⽹技术，具有分布式、去中⼼化、开放性、⾃治性、匿名性以及不可篡 改或撤销等特点，其算法 （协议）公开透明，数据加密技术更加稳定。去中⼼化、分布式登记⽅式有利于参与各⽅应 ⽤，分散权责，控制廉政风险，还 于认证不动产登记信息的真实性、唯⼀性，与“放管服”改⾰中加强事中、事后监管 思路不谋⽽合。虽然“区块链”技术仍存在数据分散、延迟性、能耗⾼等缺陷，但随着技术的逐步完善深化，在保护好个 ⼈和企业信息隐私、明确数据法律效⼒的基础上，其分布式登记架构和算法理念与不动产登记的⼯作规律及物权公⽰需 求⾼度契合，应⽤前景⼴泛。 当前存在的困境与问题 管理衔接和运