(高职）房地产估价理论与实务电子课件(全套）.pptx

;;目 录;一、房地产的概念、类型及属性 ;2）建筑物 建筑物包括房屋和构筑物。 对建筑物的认识主要包括:坐落、面积(建筑面积、套内建筑面积、使用面积、分摊土地使用面积)、户型、房型、楼层和层高、高度、结构(钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构)、设备(给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通讯、通信、有线电视、供热、防灾等设备)、装修、公共配套设施完备程度、平面布置(平面图、户型图等)、外观、建成年月(开工日期和竣工日期)、维修状况、利用现状、产权状况、其他(如通风、采光、隔音、朝向、隔热、抗震、物业管理)等。 对建筑物的周围环境和景观的认识包括:自然环境；人文环境；景观。 ;3）其他地上定着物 其他地上定着物是指与土地、建筑物不能分离，或虽能分离，但分离后会破坏土地、建筑物的功能或完整性的物。如种植在地上的树木、花草，埋设在地下的管线、设施，在地上建造的庭院、花园、假山、围墙等。 4）实物、权益和区位 房地产是实物、权益和区位三者的有机结合。实物是权益的载体,而最终体现房地产价值的是其权益,区位是影响房地产价值的重要因素。 实物是房地产中看得见、摸得着的部分。 权益是房地产中无形的、不可触摸的部分,包括权利、利益和收益。 区位是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现。 ;2.房地产的类型 对于房地产估价而言，有意义的房地产分类主要有以下6种： 1）按用途来划分 房地产按用途来划分，主要分为下列10类：居住房地产；商业房地产；办公房地产；旅馆房地产；餐饮房地产；娱乐房地产；工业和仓储房地产；农业房地产；特殊用途房地产；综合房地产。 2）按开发程度来划分 房地产按开发程度来划分，主要分成生地；毛地；熟地；在建工程；现房。 ;3)按是否产生收益来划分 房地产按其是否产生收益来划分，主要分为收益性房地产；非收益性房地产。 4）按经营使用方式划分 房地产按其经营使用方式来划分，主要分为下列4类：出售型房地产、出租型房地产、营业型房地产、自用型房地产。 5）按实物形态划分 按照房地产的实物形态，主要分为以下7类：土地、建筑物、房地综合体、房地产的局部、未来状况下的房地产、已经灭失的房地产、现在状态下的房地产和过去状态下的房地产的差异部分。;6）按权益状况划分 按照房地产的权益状况，主要分为以下10类：“干净”的所有权的房地产、共有的房地产和部分产权的房地产 、设有租约、地役权、抵押权的房地产 、已依法列入征收、征用、拆迁的房地产 、被依法查封、采取财产保全措施或其他形式限制的房地、开发手续不齐全的房地产、权属有争议的房屋、临时用地或临时建筑物、违法占地或者违法、违章建筑的房地产、房地产中的无形资产。;3.房地产的属性 房地产有以下四种属性：自然属征，经济属征，法律属征，社会属性。 1）自然属征：位置固定性、产品异质性、使用耐久性、使用适用性、供给的有限性。 2）经济属征：高价值性、保值增值性、投资与消费的双重性、利用的外部性、难以变现性 3）法律属征：交易的登记性、产权重要性、产权的可分行性、易受限制性 4）社会属性：社会保障性、文化美学价值、心理效应;4.房地产状况描述 ;二、房地产市场的概念、类型与属性 ;三、房地产价格的概念、特征及影响因素 ;四、房地产价值和价格的种类 ;五、房地产估价的概念;;第二章 房地产估价的基本原则;一、独立、客观、公正原则 二、合法原则 三、价值时点原则 四、替代原则 五、最高最佳利用原则 六、谨慎原则;一、独立、客观、公正原则 独立、客观、公正原则要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均公平合理的价值或价格的原则。 独立：就是要求注册房地产估价师和房地产估价机构与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，在估价中不受包括估价委托人在内的任何单位和个人的影响，应凭自己的专业知识、实践经验和职业道德进行估价。 客观：就是要求注册房地产估价师和房地产估价机构在估价中不带着自己的情感、好恶和偏见，应按照事物的本来面目、实事求是地进行估价。 公正：是要求在房地产估价时估价机构和估价人员必须站在中立的立场上，不偏袒任何一方，特别是不可有意无意地偏向委托方。;二、合法原则 合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。 遵循合法原则并不意味着只有合法的房地产才能成为估价对象，而是指依法判定估价对象是哪种状况的房地产，就应将其作为那种状况的房地产来估价。 估价对象状况包括实物状况、区位状况和权益状况。估价对象状况不是委托人或注册房地产估价师可以随意假定的,甚至不是根据实际状况确定的,它必须依法判定。 从理论上讲,任何状况的房地产都可以成为估价对象,只是必须做到评估价值与依法判定的房地产状况