广州、佛山、东莞旧改模式研究报告.pdf

Part1 广州三旧改造 广州丨旧厂房改造 （1 ）旧厂房自行改造 ①旧厂房自行改造主要包括工改工、工改商、工改新产业、 ②旧厂房自行改造更新项目报批共需要标图建库、年度计划、方案编 科改科/ 教改教/ 医改医/ 体改体和其他。 制、方案审核、方案审定、方案批复、建设报批、竣工验 8 个步骤。 广州丨旧厂房改造 （2 ）旧厂房政府 储 旧厂房政府 储是指国有土地上的旧厂房需纳入政府统一储备开发整理的，或改造为保障性住房外的居住用地 的，或用地规划控制为道路、绿地及其他非营利性公共服务设施用地的，不可单独开发或不具备单独开发价值 的，可由权属人将土地交给政府 储 （整备）， 得一定补偿。 广州丨旧村庄全面改造 （1 ）旧村庄全面改造主要包括自主改造、合作改造和征 储备三种模式。 由村集体经济组织根据批复的项目实施方案自行拆迁补偿安置，由村集体经济组 织或其全资子公司申请以协议出让方式获得融资地块开发融资。 由村集体经济组织根据批复的实施方案和拆迁补偿安置方案，通过市公共资源交 易中心公开招标引进开发企业合作参与改造，或者村集体经济组织可申请将地块 协议出让给原农村集体经济组织与市场主体组成的合作企业。 由政府整理土地，负责村民住宅和村集体物业复建安置补偿，整理的土地纳入储 备后实施公开出让或用于市政公用设施建设，村集体经济组织不参与土地出让收 益分成。 广州丨旧村庄全面改造 （2 ）旧村庄全面改造更新项目报批 旧村庄全面改造更新项目报批共需要 标图建库、改造意愿表决、年度计划、 基础数据调查、选择合作企业、编制 方案并审核、改造方案审定、方案批 复、批复生效、启动拆迁、建设报批、 竣工验 12 个步骤。 广州丨旧村庄全面改造 （3 ）旧村改造主要程序规定 ①优化改造主体。允许自然村经区政府同意后作为改造主体申请全面改造。 ②优化引入合作企业时点。旧村庄全面改造基础数据经区政府审核公布后即可通过招标方式引入合作企业，招 标时间按《广东省实施〈中华人民共和国招标投标法〉办法》规定的不少于45 天。 ③科学核定复建安置量。按合法建筑面积1 1核定集体经济组织物业复建总量。对2009 年12 月31 日前建设的 历史集体经济物业，已完善历史用地手续的，可按照保障改造后物业 入不降低原则折算准予复建的总量。村 民房屋符合历史用地条件的，按照相关政策纳入改造成本 ；不符合历史用地条件的，由区政府结合本区实际， 研究具体认定标准，符合标准的，纳入改造成本。 ④优化村民表决程序。旧村庄改造实施方案由村民代表表决通过后，提交市城市更新工作领导小组审议。审议 通过并批复后3 年内由全体村民（改制居民、祖屋权属人）80% 表决通过的，批复生效实施。 ⑤合理设置临迁时。间整体实施改造、一次性搬迁的，按5 年时间核算临迁费用；分期实施改造、分步搬迁的， 按4 年时间核算临迁费用。 ⑥优化改造成本。旧村改造拆迁奖励可纳入改造成本，具体办法由区政府研究确定。 广州丨旧城连片改造 政策来源：《广州市深入推进城市更新工作实施细则》20 （19 ） Part2 佛山村企合作 佛山丨政府挂账 储模式 佛山丨政府直接征收模式 佛山丨企业长租自管模式 佛山丨企业长租自管模式 佛山丨政府统租统管模式 佛山丨政府统租统管模式 佛山丨企业自主改造模式 佛山丨企业自主改造模式 Part3 东莞城市更新 东莞丨政府主导模式 ◼ 政府主导改造是指市政府授权土