关于房地产公司拿地勾地攻略完整版.pdf

关于地产 “勾地”攻略 01 前言 02 勾地的意义和目的 目录 03 勾地流派及途径 04 勾地思路及技巧 CONTENTS 05 目前勾地玩法 06 勾地趋势及其他 01 前 言 前 言 当前房地产企业拿地方式主要分为三类 ：招拍挂、收并购、勾地。 相对于招拍挂和收并购而言，勾地的理解是最为混乱的，不同的人对勾地的 解都不一样，当然共识也是有的， 就是要去找政府勾兑。但是理解是多种多样的，比如有些人觉得自己去找政府口头聊聊就算是勾地了，有些人觉得 自己傍了一个有能力的合作方去一二级联动也算是勾地了，也有人觉得自己做做一级整理也能叫勾地。 其实本质上，勾地算是一种询价制度，政府找到托底方，按照托底方的规划指标诉求和双方约定的地价，将项目 挂牌，如果没有其他人愿意竞争，那么托底方就拿走了，如果有竞争，那就由市场来决定价格。 本人认为的勾地的名词解释的核心点： “在对地方政府有充足的贡献下，开发商获得土地合理地价定向出让的机会”。 勾地的概念 勾地就是房地产开发商直接和政府沟通+勾兑，在满足双方需求基础上，实现意向购 买地块的定向出让。勾地这个玩法，师传于香港房地产。1997年亚洲金融危机之后，香港的房 价一落千丈，开 商拿地的积极性减弱，为避免土地大面积流拍，港府开始采用勾地的做法， 避免土地在市场低潮时被贱卖。 具体的操作是，港府在积极摸排开 商的土地需求意愿后，公示可用于勾地的地块，开 商 主动与港府联系确定用地意向，在土地拍卖中以开 商约定的价格为底价，价高者竞得，若无 其他应价者，则由开 商底价成交。勾地传到内地后概念有所变化，主要是被市场上各种居间 人介绍人传得过于神化，让人误解为是通过私下黑幕 “勾兑”拿地。 实际上，我们日常所说的勾地，被定义为沟通一致后，通过设置条件取得土地更为恰当。 02 勾地的意义和目的 勾地的意义和目的 拿地三大类，招拍挂、收并购、勾地，各有各的优劣势，简单而言 ： ① 招拍挂竞价拿地，虽然简单高效，但命中率很低，地 很高，而且地块一般都很小，可以讲 “吃了上顿没下顿”， 一旦没货了又要冲进市场高价拿地； ② 收并购拿地，虽然切入成本低、资金杠杆高，但是或有的风险很大，投后管理比较麻 （水深坑多），如果尽调不 充分，很容易就出现影响项目开 的风险事项，导致项目无法开 ，变成沉淀资产。 ③ 勾地方式拿地，其实就能弥补招拍挂和收并购的不足，是在招拍挂主战场之外，和收并购并列的一个非常好的补充。 当然也有以勾地为主要战场的企业，比如绿地、华夏、万达及其他专做小镇类大盘的企业 （要求高难度高利润高）。 勾地最主要的意义其实就是做大盘、做深耕，一个开 商在一个城市要长期良性 展，必须要有粮仓项目， 而这种粮仓项目，没法在招拍挂市场中获取，也很难在收并购市场中获取，只有和政府谈妥后，以片区运营商的角色来 获取。当然也会有不少小项目的定制也算勾地，开 商给地方政府做应有的贡献，地方政府以招商选商为出 点，为项 目来定制相应的挂牌条件，并且在土地价格上予以优惠，使得开 商以最有利的条件做自己最擅长的事，使得城市的民 生、经济都有提高，达成政府与企业的双赢。 勾地的意义和目的 1、政府角度  有利于当地政府事先筛选开 商，捆绑、引入当地需要 展的产业和民