城市综合体的研究与规划案例分析.docx

第 PAGE \* Arabic 1 页第 PAGE \* Arabic 1 页第 PAGE \* Arabic 1 页第 PAGE \* Arabic 1 页第 PAGE \* Arabic 1 页第 PAGE \* Arabic 1 页第 PAGE \* Arabic 1 页第 PAGE \* Arabic 1 页第 PAGE \* Arabic 1 页第 PAGE \* Arabic 1 页第 PAGE \* Arabic 1 页第 PAGE \* Arabic 1 页第 PAGE \* Arabic 1 页第 PAGE \* Arabic 1 页第 PAGE \* Arabic 1 页 城市综合体的研究与规划案例分析 一、 城市综合体的概念 1、 城市综合体的定义 “城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、 会议、文娱和交通等城市生活空间的各项功能以上进行组合，并在各 部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功 能、高效率、复杂而又统一的综合体，并将这些功能空间进行优化组 合，存于一个有机系统中。 2、 城市综合体的特征 规模大。城市综合体项目是站在城市运营的角度进行的综合开发，充分满足内部需求，与周边环境形成互补性支持，因此其规模通常在 50—100 万平米。 功能性强。通常城市综合体都包括大型商业中心、五星级酒店、写字楼及大型公寓，几个功能互相支持形成整体态势。如酒店、公寓、商场为写字楼的良性发展提供了硬件配套、形象和人气的保障，写字楼则为酒店、公寓及商场提供了客源。城市综合体的产生是城市经济发展到一定阶段的结果。在这个阶段，城市信息、资金、商务沟通为主题的现代服务功能占有重要位置。商业、商务、活动日益活跃，信息交换频繁，各类功能的叠加和复合成为必然的趋势。城市经济的 需求，必然要求与之相匹配的满足城市经济需要的建筑，城市综合体便应运而生。 商圈核心位置，外部交通优势明显。城市综合体是城市运营发展的必然产物，因此周边的环境必须对它形成有力的支持，便利的交通设施来保证综合体与城市保持密切的联系，为综合体的零售、办公、居住出行、商务活动、提供四通八达的交通组织。 内部交通组织自成体系。城市综合提通常通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型” （Access Tree）体系。这种交通系统形态打破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的街道空间。 绝对区域地标、城市代表。 二、 城市综合体的基本理论 1、 城市综合体的发展历程 2、 城市综合体的分类 大型城市综合体是经济发展和城市化进程的必然要求，根据特点可以划分为： n 城市 CBD 中心的城市综合体，如中国国际贸易中心。 n 交通枢纽型城市综合体，如北京新世界。 n 城郊结合部城市综合体，如城乡。 3、 城市综合体的功能构成 一个成熟的城市综合体，应该是以商业带动区域价值的产物，因此城市综合体的功能通常要有： n 商业功能。商业零售与人们的日常生活最密切，形成城市 范围的市场并吸引和支持其他功能。零售更主要的是提供生活性、愉快性和丰富性，以满足人们的多样化选择，并形成热闹繁荣的街区。能够充分满足各类阶层的消费需求。 n 商务办公功能。商务是现代城市的主要功能，操纵着城市 大部分资金流和物流方向。一个区域空间能否提供充分、便捷的商务空间，决定着这一区域的城市地位和功能。城市综合体应用高规格空间满足不同企业的商务需求。企业的级别通常也能体现出城市综合体的高度。 居住公寓功能。居住是城市开发的基本成分，是解决市中心居住问题，避免每天上下班长途跋涉造成交通拥挤和能源浪费的有效办法，同时居住为城市街区提供安全的生活空间。城市综合体的开发应为了节省时间和其他各类资源，完成综合体的聚合效应，满足了城市其他阶层人士的居住需求。 酒店接待功能。酒店是综合体中最赢利的项目，它为综合体提供流动的“居住”人口和活动的人，并提供娱乐设施和夜间服务， 小时的服务使项目保持持久的繁荣并增加其活力。 休闲活动广场。休闲文化广场、公园会给城市综合体，形成一个缓冲区，可以聚集人气。 其他公共商务活动功能。如会所、展厅、电影院、交通枢 纽等。 备注：通常全部具备这些功能的城市综合体比较少，这点与商业的经 济利益有直接关系，对于赢利性不高或非赢利性的功能空间，开发商 通常不考虑。 4、 城市综合体的选址标准 城市综合体的选址也是非常重要的，如果选址不当一味最求大而全， 这就会给开发商带来沉重的代价，通常