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关于拟建商务酒店项目 --------可行性论证分析 目录 第一部分：项目概况 1、项目基本资料 2、项目规划 第二部分：项目地块投资价值分析 1、项目地理位置调查及分析 2、地块周边环境远景规划 3、项目地块土地级别 4、土地投资价值分析结论 第三部分：拟建商务酒店合理性分析 1、拟建商务酒店的占地面积、绿化率、投资总额、楼高、建筑 面积等分析 2、无锡商务酒店的占地面积、绿化率、投资总额、楼高、建筑 面积等分析 第四部分：酒店市场环境调研 1、无锡市商务对酒店市场的影响 2、中国酒店业发展前景与趋势 3、无锡市区三星级以上宾馆酒店市场综述及发展历程 4、无锡高星级酒店发展及经营环境调查分析 第五部分：项目 SWOT 分析 1、优势（strength） 2、劣势（weakness） 3、机会(opportunity） 4、威胁（threat） 第六部分：无锡商业地产发展及对酒店业的影响 1、无锡商业地产发展市场调研报告 2、市区三星级以上宾馆酒店生意来源分析及房客层次构成分析 3、市区远景土地利用规划 第七部分：投资策略及风险控制方案 1、投资策略 2、风险控制方案 第八部分：投资价值分析总结 第一部分：项目概况 一、项目基本资料 按市规划局（2008）1 号文件的精神及吴市长“关于金城西路---润辉实业有限公司（王曙）大楼自拆移地重建的报告”上的批示，经润辉公司和正星投资公司协商后双方同意共出靠金城西路一侧的土地进行整合后紧靠易初爱莲西北角共建一栋双子楼。其中 B 座图块面积约 2200 平方米为润辉公司。 二、项目规划 润辉公司拟自建商务酒店，集餐饮、娱乐、商务为一体。拟建筑面积 15000 平方米左右，共计 19 层，其中裙楼 4 层，标准层 15 层，地下一层停车库，面积约 2500 平方米（不计入总面积）。 第二部分：项目地块投资价值分析 一、项目地理位置调查及分析 1）区域概况 该地块位于贡湖路（苏锡路）西侧，金城路南侧，金城湾路东侧，紧邻易初爱莲超市、滨湖区政府及太湖新城的市政府。区内密集汽车 4S 店集中销售区。 2）交通便捷程度 该区域以交通型主干道和次干道并重，交通型主干道有贡湖路（苏锡路）、金城路高架及蠡湖路等，其中贡湖路为到太湖新城、新市政府的主干道，苏锡路（无锡—苏州）基本呈南北走向，双向六车道；金城路呈东西走向，是连接运河和以北地区以及五里湖、太湖风景度假区的主要干道之一。 3）项目能见度 规划中两年后随着老滨湖区政府的搬迁，该建筑的西面为湿地公园，北面为金城湾商业广场，该区域设计规划以发展酒店、商务、住宅为主，现在道路正在拓宽，可见政府改造力度很大。 4）周边居民购买能力状况研究 以易初爱莲超市和乐购超市为调查对象,周边的消费群体是以东绛、华庄、芦庄居多，消费能力属于一般水平，而目前周边的一些商铺的经营情况也不容乐观，这与道路改造也有一定程度的关系。不过附近居民对本区域的发展和规划持 乐观态度。 二、地块周边环境远景规划 规划地区将以五里湖金城湾风景区为主体，发展酒店商务、商业、住宅为主，全面提升金城湾地区的功能结构，使之成为城市南拓的门户地区、五里湖休闲旅游的重要补充、区域功能优化的承接地。 规划金城路以北地区以精品商业住宅混合用地为主，沿贡湖大道地块布置适当商业、酒店、办公及社区服务设施用地。金城路与扬名路之间是蠡湖东扩景区的主要基地，占地总面积约 72 公顷（包括水域面积），公园主入口设置在贡湖大道上，与轨道站点出入口相连紧密，公园内设置适量的小品设施，以休闲、旅游等功能为主。金石路以南、梁塘河沿线地区为梁塘河湿地公园，湿地公园内以生态绿化为主，结合水系，形成引人入胜的绿化生态空间。 -----上述资料选自无锡市规划网 发布时间：2009 年 7 月 9 日 三、项目地块土地级别 表 2 主城区商业用地定级各级土地分布范围表 土地 地块 分 布 范 围 级别 编号 张巷上－刘潭桥－徐甲里－小溪桥－高车垛－张巷头－西曹－南蒋巷－仙河 九 9-4 头－南巷上－赤马咀－席巷上－殷巷上－下曹巷－五里湖－金城湾－雪栅桥－北奄头－曹巷上－梁塘桥－龙潭－京杭运河－张巷上 表9 主城区基准地价表 单位：元/m2 级别 一 二 三 四 五 六 七 八 九 十 用途 商业 18000 13000 9800 6800 4400 3400 2000 1400 950 550 住宅 6200 4800 3600 2550 1700 1000 650 450 工业 800 650 520 420 300 240 -----上述资料选自无锡市国土资源局 *该地块基准地价为 3078m2×950 元/m2=2924100（元） *润辉公司大楼折价费约为 2150m2×4000 元/m2=8600000（元） -----4