公寓项目营销推广计划方案.pptx

上海珠江7-10月份推广计划;1、市场环境分析 2、江湾项目7-10月推广计划 3、昆山项目7-10月推广计划;市场环境分析;2003;时间;时间;城市;从政策本身来看，新政空前的严厉程度也使房价的调整不可避免。“新国四条”和“新国十条”的特点是精准打击各种名目的炒房和投机等不合理住房的需求，其严厉程度甚至超过了经济势头非常良好的2007年。对购房首付和利率进行调高，大大提升了购房成本从而降低购房需求。“第三套以上住房将可能停止贷款”，杜绝了依靠贷款购房的投资客获得大量的资金。“对不能提供1年以上当地纳税证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”则规避了以温州投资客为代表的游资购房者继续炒房的可能。与此前各种调控不同，对投机性需求的强制性叫停不存在滞后性。此番价格的回调，首先将挤出前期上涨过快、炒作迹象明显的区域的泡沫，特别是北京、上海、深圳等一线城市。;政策调控内容;2010年中国经济呈现快速增长，并有过热风险。一季度GDP增速达11.9%，已经达到危机前的水平。但由于2009年一季度数据处于低点，2010年一季度GDP增速有可能是全年的高点，预计二季度GDP的增长将适度回落至11%。今年国内市场销售表现平稳；固定资产投资增长放缓，但仍处于高位；出口一改2009年低迷的情况，一季度平均增速高达44%。 通胀已现苗头，预期不断强化。由于前期货币发行过多，流动性过剩风险加剧，通胀预期不断强化。CPI自2009年11月以来，连续攀升，一季度平均CPI涨幅达2.2%，4月CPI同比增长2.8%，创18个月以来的新高。由于政策打压，大量聚集在楼市、股市中的流动性资金将有望得到充分释放，为年内中国形成明显通胀造成压力。 投资方面，以刺激投资为主的宏观政策加剧了经济结构的失衡。目前中国经济复苏态势已经确立，国内最终需求特别是投资需求替代了疲弱的外需成为拉动经济复苏的引擎。“4万亿”外溢效应已逐步显现。 2010下半年中国经济增速依然维持在相对高位。国内经济刺激计划的影响依然存在，各项投资仍在进行中，有助于维持GDP的高位增长，中国出口有望出现恢复性增长。2010年一二季度将达到本轮反弹的高点，三四季度增速略有放缓，但仍将维持在较高水平。 货币政策将持续收紧，央行将会严控商业银行信贷增速。2008年底到2009年底，央行实施极度宽松的货币政策，信贷急速扩张，信贷急速扩张有力刺激了经济反弹，但也产生了一系列负面后果，以房地产为代表的资产泡沫急速积累，并逐步形成通胀压力。为抑制资产泡沫和缓解通胀压力，央行已经开始收紧货币政策抑制信贷过快增长。1-5月，央行已经三次上调存款准备金率，并通过窗口指导要求商业银行控制信贷增速，预计下半年央行将加息1-2次，控制全年新增信贷规模在7万亿元左右。 ;5月土地市场渐趋平稳，特点是流标率较低（流标率约13%，环比回升2成），拿地溢价率继续回落，表明国家对土地开发的调控监政策已显成效，各地土地市场拿地逐步趋于理性。 在各地土地市场逐步平稳以及后续土地供应有望增加的形势下，实力房企开始“逢低吸纳”优质地块。５月全国12个被监测城市的土地成交面积为1323公顷，环比增长18%。其中，居住用地成交面积672公顷，环比增长22%，较前12个月均值仅低12%。上海、北京、成都等地均有大型开发商及企业联合体出击，趁淡市低价吸纳优质地块。由于优质地块仍受青睐，5月份各地土地市场流标率维持低位。中原监测的12城市累计与上月基本持平。 本月84幅宅地中仅8幅流标，其中上海、广州、重庆、南京、杭州全部成交，无地块流标。5月份居住用地的溢价率继续明显下滑。除上海多幅热点地块成交，溢价率高达123%，其余城市均未超过40%。 ;成交大幅萎缩：5月上海市场明显降温，供应面积203.11万平米，环比缩量17.81%；商品房成交面积113.91万平米，环比下降44.87%;成交均价12489元/平米，跌26.9。 住宅市场低靡：5月，供求双降，而由于供应减幅小于成交减幅，致使供求比下降，商品住宅供求比从上月的1：0.82下降到了本月的1：0.32。 细则尚未出台：新政以来，关于上海细则的猜想众多，房产税等杀手锏猜想预示上海新政细则有趋紧的可能，市场观望气氛非常浓郁。 品牌企业打折：近期绿地、万科部分项目大幅降价；绿地蔷薇九里公寓（绿地松江名邸）8.2折促销，6月共计签约160套；万科第五园、城花新园、琥珀臻园也采取特价房、下调开盘价格等手段，取得了一定的效果。预计打折促销现象即将蔓延。;上海商品住宅供求走势;上海住宅市场环境;地块名称;地块名称;上海：土地市场“后市发力”难再现。5月份，住宅用地成交66.37万㎡（含住宅、商住、商住办），同比2009年5月的38.4万㎡增加72.8%。共计成交6幅，与2009年同期成交土地幅数相同。 相