《房地产法》教学资源 教案 辅导 第十章.docVIP

第十章 房屋租赁 案例分析：1999年9月，A公司因欠C银行借款被诉至法院，同年12月法院应C银行申请查封为A公司所有的房产，并到当地房地产管理部门办理查封登记手续，通知该机关不予办理该房屋过户手续。2000年3月15日A公司将已查封的房屋出租给B公司，租期6年，并于当日双方到当地房地产管理部门办了登记备案手续后，A公司将房屋交给B公司使用。由于A公司拒不履行生效判决，2002年8月9日法院依法强制执行A公司所有的房产，将房产过户到C银行名下。C银行要求B公司让出房屋，B公司要求C银行继续履行租赁合同，双方由此发生纠纷。 提示：本案有两种观点：一种认为B公司有充分理由主张“买卖不破租赁”，C银行应当继续履行租赁合同；另一种认为本案不适用“买卖不破租赁”原则，原租赁合同对C银行不具有拘束力。按照租赁的法定条件，法院查封的行为在先，原房屋所有人的权利已经受到限制。 案例分析：黄某承租了中国工商银行某支行房屋27间,对转租问题未约定。2002年4月20日，在中国工商银行某支行不知情的情况下，黄某与袁某又签订了一份《房屋租赁协议》，原告将承租的该一楼房屋三间租给袁某使用，双方约定：袁某租用黄某一楼房屋三间，租期为三年，自2002年5月1日起至2005年3月28日止。合同到期房屋自然收回。黄某按约履行了合同，交付了房屋，但袁某违反合同关于2004年3月28日前一次性交纳房屋租赁费16000元的约定，黄某向袁某索要，但袁某称，该租赁房屋系黄某转租，该行为未经中国工商银行某支行同意，也未到房产部门办理登记备案，黄某无权出租房屋，其与黄某签订的转租合同无效，黄某应向其承担损害赔偿责任。黄某无奈，向法院起诉，请求确认合同有效，并要求袁某向其支付租金16000元。 提示：《合同法》第224条第2款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。建设部《城市房屋租赁管理办法》第32条第3项规定：“未征得出租人同意和办理登记备案，擅自转租房屋的，其租赁行为无效，没收非法所得，并处以罚款。” 案例分析：2000年5月1日，原告上海某食品公司与山东甲集团公司签订房屋租赁合同，租赁该集团公司在上海的房屋为办公用房，租期48个月。合同文本系由上海市房屋土地管理局印制的标准式样，合同订立后到房屋土地管理局登记并取得该局颁发的《上海市房屋租赁证》。合同中双方明确约定不交纳租金，而只由原告方负担租期内的水、电、煤气及物业管理费。 ????2001年，山东某厂诉甲集团公司欠款一案的生效判决进入执行程序。有管辖权的法院作出执行裁定，查封了甲集团公司出租给原告的房屋，并委托山东某拍卖公司拍卖。拍卖公司在其所在地的报纸登了拍卖公告。最后由岳某拍得，并已取得房屋的所有权证书。期间，法院要求原告迁出，原告在提出异议未获满意结果后，以山东某拍卖公司和岳某为被告提起诉讼，其诉讼请求主要为三项：1、撤销两被告间的房屋拍卖协议及拍卖确认书；2、宣告被告的拍卖行为无效；3、确认其对上述房屋有优先购买权。 提示：本案的争议焦点为 1．当事人约定不交纳租金而仅交纳水电煤气及物业管理费的合同是否也是房屋租赁合同？ 2．租赁合同中的优先购买权在法院强制执行程序中是否应予保护？ 3．《拍卖法》第九条规定：“ 国家行政机关依法没收的物品，充抵税款、罚款的物品和其他物品，按照国务院规定应当委托拍卖的，由财产所在地的省、自治区、直辖市的人民政府和设区的市的人民政府指定的拍卖人进行拍卖。拍卖由人民法院依法没收的物品，充抵罚金、罚款的物品以及无法返还的追回物品，适用前款规定。” 法院在民事诉讼执行程序中委托拍卖不动产是否适用该规定？