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阿那亚考察报告 2017年10月 目录 项目简介 策略分析 客群：定位精准 配套：靶向投放 服务：深度定制 运营：业主合作 固安启示 2 宏观区位有优势，微观区位有挑战 宏观区位有优势：地处秦皇岛昌黎县黄金海岸中区，京津唐3小时辐射圈，距北戴河国际机场25公里，交通便利。 微观区位有挑战：周边无配套，距配套完备的城区较远，生活连通性较弱，周边旅游资源不具备远距离引力。 3 昌黎县 北戴河区 阿那亚 秦皇岛市 北京 唐山 天津 阿那亚 3h 2h 1h 15km 28km 传统模式销售惨淡，成为死盘 阿那亚总占地面积3300亩，总建筑面积89.3万㎡。 2012年推出市场，由重资产运作，采用传统推广拓客销售模式，销售惨淡。 2013年投入高尔夫球场，加上土地款，背负了大量债务，难以维系，成为死盘。 4 阿那亚曾经是个 死盘 传统楼盘销售模式,也是阿那亚早期的做法 渠道 拓客 班车 拉人 景区 联动 异地 展示 转变理念运营社区，成功转型 背负债务，难以维系，通过转变开发理念，全面转型，实现逆袭 2014年以“始于度假，终于社区”的社群营销为项目运营理念，以“精神社区营造”、“轻资产” 开始全面转型。 2015年，打造差异化高品质产品，扭转局面，全面开局。 5 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 投入高尔夫 土地高债务 业内公认的“死盘” 销售3亿 销售8亿 全面开局 局面扭转 正式转型 难以维持 销售惨淡 高于周边楼盘万元，实现溢价 6 阿那亚凭借其特有的配套、服务、营销成功转型，实现万元溢价。 沿海区域，阿那亚所在昌黎县均价11000元/㎡，高于周边区县。 沿海岸线周边楼盘大多8000—9000元/㎡，而阿那亚高达21000元/㎡。 阿那亚所在昌黎县房价高于周边区县 阿那亚房价远高于周边楼盘，实现万元溢价 昌黎县 海港区 抚宁县 北戴河 山海关 荣盛 海阔海公馆 阿那亚 荣盛 澳景蓝湾 汤泉首岭 戴河首岭 昌黎县 1.1万/㎡ 荣盛·戴河首岭 9000/㎡ 阿那亚 21000/㎡ 澳景蓝湾 8500/㎡ 孔雀庭院 13000/㎡ 海阔海公馆 9000/㎡ 荣盛·汤泉首岭 8500/㎡ 瀛海公馆 6600/㎡ 目录 7 项目简介 策略分析 客群：定位精准 配套：靶向投放 服务：深度定制 运营：业主合作 固安启示 客群聚焦文艺客群、家庭客群，打造生活社区、精神社区、文化社区。 定位精准，营造文化社区 8 定位 战略 落地 调性：极美、温馨、有爱有温度、心灵第一居所 动作：九州会运营、社群运维、DO团队服务 动作： 1、设立公约，聚合价值观，建立共同担当， 2、设计导向标识，营造社区归属感、温馨感； 2、用极美的照片文字等宣传资料用于自媒体传播 配套： 精神配套：海上教堂、孤独图书馆 家庭配套：食堂、儿童托管中心、安馨之家、医疗站度假配套：酒店、酒吧、健身房、电影院 商业配套：超市、精品餐饮、斫琴茶室、精品服饰店 营造文化社区 打造精神社区 建造生活社区 客群 配套 服务 运营 客群聚焦 客户需求 文艺情怀客群 家庭度假客群 追求品质、注重审美、对精神享受有较高追求 追求品质舒适生活、重视亲子、邻里互动、回归自然 1.打造文化地标，引领精神生活（1/2） 三联海边公益图书馆，以“全中国最孤独图书馆”宣传，热度迅速提升，不得不启用预约。 a. 成为轻文艺摄影热点场所，在文艺圈层提高知名度。 b. 举办文艺活动，聚集人气，提升社区活力。 c. 利用热点人物制造话题，提升热度。 9 客群 配套 服务 运营 1.打造文化地标，引领精神生活（2/2） 阿那亚礼堂，又称海上教堂，是阿那亚文化地标。 a. 塑造社区文艺形象，迅速成为话题，提高项目知名度。 b. 象征社区精神生活，提供一个沉静思考，回归心灵的场所。 10 客群 配套 服务 运营 2.聚焦家庭，重点关注老人儿童（1/3） 主打家庭客群，从配套、设施以及户型设计等细节方面满足家庭诉求，营造归属感。 基本生活需求配套：如食堂、会所、诊所、住宅、酒店、民宿等； 聚焦家庭，设计三居室户型：户型包含儿童房、老人房，满足不同家庭需求； 邻里中心布置精品商业、餐饮，满足家庭品质度假消费需求； 设施布置及设计关爱老人儿童：食堂配宝宝椅、轮椅，户外布置无障碍设施。 11 客群 配套 服务 运营 2.聚焦家庭，重点关注老人儿童（2/3） 关注儿童，布置完备游乐设施，组织丰富多彩体验活动，引发长期停留欲。 游戏玩乐：儿童之家、游乐广场