大学城商业街定位、业态、租金建议方案.pdf

学生公寓 B 区商业街定位、业态、租金建议方案 商业街的定位和业态组合设计直接关系到建筑设计方案、对外招商和后期运营管 理，租金的合理程度直接影响到招商的成效和商家的经营成本，我们通过对目标消费市 场、周边商业项目、同类型大学城商业项目进行前期调研，以及在参考第一太平戴维斯 方案的基础上，对商业街定位、业态组合设计以及租金制定提供如下建议方案。 一、目标消费市场调研 不同年龄层次的消费人群具有不同的生活方式和消费偏好， 从满足消费群体的需求 出发，这是商业项目定位及业态组合设计的基本原则。 B 区学生是新建商业街最主要的 目标消费市场， 为了充分了解 B 区学生消费状况和对新建商业项目的具体需求，从而为 商业项目定位、业态组合设计提供参考依据，我们进行市场调研。调研结论如下： 1. 学生整体消费能力不强，消费层次分化比较明显。 月均消费支出在 800 元以下的比 例占 65%，这部分学生消费能力不强，以基本的生活需要为主；月均消费支出在 800-1000 元的占 22%，月均消费支出在 1000 元以上的占 13%。 2. 学生消费结构比较单一。 伙食及日用品支出排在学生消费支出的首位，交通、通讯 （手机话费、上网等）支出排在第二位，绝大大部分学生用于服饰、学习、聚餐交 际方面的支出不大。 3. 与学生日常生活配套的商业项目的支持率较高。 银行、水果店、超市、风味餐饮店 的支持率排在前列， 73%的项目的支持率超过 50%。支持率低于 50%的项目是 KTV、 咖啡、体育用品、眼镜店、洗衣房、数码港，因为这些项目并不是必备性商业。因 此，从调查情况来看，新建项目业态设置得到学生的支持和认可。 4. 当前吸引区内学生消费的主要因素仍然是价格、质量和潮流。 从调查结果分析，讲 1 求实际、理性消费仍然是区内学生主要的消费观念。在购买商品和服务时，学生们 大多本着经济实惠的原则，在消费时也会兼顾到实惠和高标准。我们新建商业项目 是满足区内学生生活需要的配套设施，业态规划应优先设置学生所需要的餐饮、商业 零售、生活服务项目，引进大众型品牌项目，符合学生消费特点，物美价廉，适合中 低消费水平。 二、周边商业项目调研 1、基本情况 湖东大厦 联丰广场 翰林大厦 面积 约 30000 平方米 96000 平方米 23700 平方米 在保持 12 项基本功能的 集购物休闲、餐饮、娱乐、 本着“基本功能完善、个性功 基础上，坚持特色经营， 商住为一体的一站式综合 能突出”的原则，建设形成一 以其更全面的功能和更 性商业中心。 个区域商业中心。 以白领家庭 齐全的配套为湖东区域 式消费主体配套为主， 开发适 定位 消费群体提供综合性、全 合中档家庭消费的零售、 服务 方位、各层次的购物、休 业；兼顾周边学生特色需求， 闲和生活服务。 提供改善、 提升学生生活质量 的商业、服