物业管理委员会管理细则.doc

物业管理条例（细则） 第一章?总?则 第一条?为规范物业管理活动，维护业主、使用人和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》等法律、行政法规，结合本市实际，制定本条例。?? 第二条?本县区域内物业管理及相关监督管理活动适用本条例。?? 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。?? 第三条???县公安、住建、城管、环保、民政等部门及其他有关行政管理部门按照各自职责，负责本行政区域内物业管理活动的监督管理及物业管理区域内的行政管理工作。?? 第四条?居委会负责指导本辖区内业主大会成立及业主委员会的选举工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解物业管理纠纷，协调物业管理与社区建设的关系。?? 第五条?鼓励物业服务企业加入物业服务行业协会，交流物业管理经验。物业服务行业协会作为物业服务行业自律组织，应当制定行业行为规范，调解物业服务企业纠纷，推动物业管理健康发展。???? 第六条?实行物业管理联席会议制度。??物业管理联席会议由街道办事处（乡镇人民政府）负责组织召集，由区县（自治县）房地产行政主管部门、居（村）民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表等各方代表组成。?? 物业管理联席会议主要协调解决下列事项：?? （一）业主委员会不依法履行职责的问题；?? （二）业主委员会换届过程中出现的问题；?? （三）履行物业服务合同中出现的重大问题；?? （四）提前终止物业服务合同的问题；?? （五）物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题；?? （六）需要协调解决的其他物业管理问题。?? ?物业管理区域 第七条?物业管理区域根据物业的建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共有或共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划定。物业的配套设施设备共有、共用的，应当划定为一个物业管理区域；但其设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。?? 第八条?新建物业在出售前，建设单位应当根据本条例第七条的规定划定物业管理区域，并向物业所在地的区县(自治县)房地产行政主管部门备案。区县(自治县)房地产行政主管部门认为建设单位划定的物业管理区域不符合本条例第七条规定的，应当自收到备案申请之日起三十日内书面通知建设单位重新划定。??建设单位在销售物业时，应当将经备案确认的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。?? 第九条?已经建成并交付使用但未划分物业管理区域的，需要实施物业管理时，由街道办事处（乡镇人民政府）参照本条例第七条的规定，在征求相关业主意见后，划定物业管理区域，并报区县(自治县)房地产行政主管部门备案。?? 第十条?对物业管理区域划定有异议的，物业所在地的区县(自治县)房地产行政主管部门应当根据本条例第七条的规定和商品房买卖合同的约定，在征求物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）、相关业主、居（村）民委员会的意见后确定。?? 第三章?业主、业主大会及业主委员会?? 第十一条?业主可以设立业主大会，并由业主大会选举产生业主委员会，但同一个物业管理区域只能设立一个业主大会。?? 业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主大会履行下列职责：?? （一）制定和修改业主大会议事规则和管理规约；?? （二）选举、补选或罢免业主委员会成员；?? （三）决定业主委员会的必要经费及来源以及经费管理办法；?? （四）撤销或者变更业主委员会超越权限的决定；?? （五）选聘和解聘物业服务企业，确定物业服务合同的内容；?? （六）决定提出改建、重建建筑物及其附属设施的申请；?? （七）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他职责。?? 第十二条?不设立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责。?? 未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅区，可以由街道办事处(乡镇人民政府)，在征求该住宅区业主意见并取得过半数业主书面同意后，指定物业所在地社区居（村）民委员会代行本条例规定的业主委员会职责。?? 第十三条?一个物业管理区域内，物业出售并交付使用的建筑面积达到该区域建筑物总面积的百分之五十以上，业主可以召开首次业主大会会议，选举产生业主委员会，并于会前告知物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）。?? 第十四条?占物业管理区域内业主总人数百分之二十以上的业主书面要求召开首次业主大会会议的，物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）应当组织召开。?? 第十五条?街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到告知或者申请后三十日内通知建设单位报送物业建筑面积、物业出售时间、业主清册等材