房地产投资信托基金REITS[文字可编辑].ppt

房地产投资信托基金 ? ? ? ? ? 房地产投资信托基金作为一种筹集资金的工具。 特点： 灵活性 和 广泛性 。 它通过对现存房地产的获取和经营来获利。 提高了房地产资产的 流动性 和 变现能力 。 优点： 专家经营、组合投资、分散风险、流动性 高、品种多 等 是一种像股票一样在大型交易所买卖的证券， 主要通过物业项目或抵押直接投资于房地 产。 REITs 类型 REITs 按其投资对象分为三大类型： 物业投资型 REITs(equity REITs) 物业投资型 REITS 指 REITs 直 接投资房地产物 业，通过出租房 地产获得收益的 REITs 。 它是 REITs 中最主要 的投资类型 抵押投资 REITs （ mortage REITs) 是指专 门购买房地产 抵押证券的 REITs ，其收入 来源主要是抵 押贷款或抵押 证券的投资利 息 混合投资型 REITs （ hybrid REITs) 是指既 从事物业投资 又从事抵押投 资的房地产投 资信托 REITs 的运作模式 投资者 投资者 红利 管理服务 投资 托管服务 基金管理机构 管理费用 REITs 托管费用 基金托管机构 租金及物业升 值收益 投资 物业管理 房地产项目 管理费用 物业管理机构 特性比较 特性比较 注：抵押型 REITs 之所以有较稳定的收益及较低投资风险，是因为在不计违约的 假设情况下。 REITs 功能 ? 筹资渠道 使房地产开发商及时 回笼资金 。在房地产开发阶段， 当工程项同达到预售条件时，房地产开发企业就可 以将该项目委托给房地产投资信托公司，后者通过 信托权益凭证发售方式向社会投资者募集资金。这 样房地产开发企业在预售阶段就可迅速回笼资金， 这不但有助于工程项目的全面完成，而且房地产开 发企业还可以顺利开发下一个项目，进而推动房地 产业的良性循环发展。 ? 投资渠道 ? VS 股票基金 : 风险小，收益稳定； ? VS 债券基金：收益高； ? VS 传统房地产投资：门槛低，流动性高和 风险小的优势。 ? 具有风险低、收益稳定的优点，因而能广 泛地将社会资金。特别是广大民众手中的 大量散资金迅速集聚起来，投向房地产业 ，不仅能大大缓解房地产企业资带来源紧 张局面，还可以提高民众的财产性收入 REITs 功能 ? 解决房地产市场被热炒的问题 房地产投资信托基金就能解决这一问题，房地产投 资信托基金属于专家理财，可以有效防止某一资产 被疯狂热炒，因为这样的投资同时伴随着巨大的风 险。 房地产投资信托基金往往分散投资于不同地区、 不同层次的资产，有利于房地产业的健康发展。 ? 利于房地产宏观调控 ? 房地产投资信托基金相对于传统房地产投资更易 于调控，由于国家现今调控措施需要区分首套房 、二套房、三套房，这在具体实沲过程中存在巨 大的难度，个人投资者可以通过种种措施逃避监 管，变三套房、二套房为首套房，从而使得国家 的政策效果大打折扣。而建立房地产投资信托基 金后，国家可以只对房地产投资信托基金公司加 强监管，不必针对个人投资者，可以有效降低监 管范围和提高政策效果。 我国 REITs 模式的选择 ? ? ? ? ? 可供选择的三种模式。 (1) 信托计划模式。 信托制是由信托公司集合多个信托投资客户的资 金而形成的基金（信托计划），直接或者委托其 他机构进行 PE 投资。 ? 这种模式的优势在于能从结构上确立受托人的资产管理职 能，在保证基金的投资和收益分配策略顺利实施的同时， 有效地保护投资人 ( 委托人 ) 的利益。 目前的房地产信托计 划上升到房地产基金的层次上，就要克服其在产品设计上 的障碍：一是只具融资性，不具投资性；二是无统一交易 平台，面临市场流动性问题；三是债权性质，使得不能像 真正的 REITs 那样参与项目的管理和投资决策。 ? (2) 房地产上市公司模式。 ? 这种模式的优势在于：一是障碍少，以现有《公 司法》和《证券法》为根本依据； ? 二是现有上市公司的经营和监管实践提供了丰富 的经验； ? 三是这种模式下的基金的股东即为公司股东，回 避了基金管理公司股东和基金持有人之间的冲突； ? 四是国际上有成熟的经验可借鉴 ? 这种模式面临的问题有： ? 一是我国《公司法》所规定的“公司对外 投资不得超过净资产的 50 ％”对于主要以 收购新的房地产项目而实现增长的房地产 企业来说是一个很大障碍； ? 二是面临着公司制下公司管理与房地产项 目管理混杂所容易出现的潜在利润冲突问 题。 ? (3) 封闭式契约型产业基金模式。 ? 契约型基金又称为 单位信托基金 (Unit trust fund) ， 指专门的投资机构 ( 银行和企业 ) 共同出资组建一家 基金管理公司，基金管理公司作为委托人通过与 受托人签定 信