房地产市场展望前景预测研讨合富辉煌资料.pptxVIP

变轨背景下的市场展望 ——2011年房地产市场前景研讨—— 合富辉煌（中国）山东公司 2011.01 三个因素 中国经济持续发展是房地产发展的澎湃动力 中国经济连续几十年的高速增长，为房地产发展提供了充足的需求拉动和资源注入。 特别是2000年以来，GDP翻两番，经济总量超越日本位居世界第二。如果按照这种趋势继续发展有望在本世纪20年代超越美国成为世界第一。 中国航向悄然调整 中国经济将进入一个新的阶段，增长速度有所放缓，内部调整压力增强。一方面中国经济潜在增长速度水平有所下降；另一方面，社会发展优先顺序也有所调整。十二五发展规划征求意见稿中已经不在提以经济发展为中心的说法。 未来中国经济核心目标是在兼顾增长的情况下，着力调整经济结构。中国经济巨轮航向已经悄然调整。 汹涌的城市化进程是房地产发展的根源 高速增长下的城市化进程是中国房地产发展的直接动力。2005年以前每年新增城市人口规模在2000万以上，2005年以后维持在1500万人以上规模。 急速扩大的城市是房地产发展的直接需求来源和推动力。 年份 城镇人口（亿人） 城市化率 新增城镇人口（亿人） 2000年 4.59 36.22% —— 2001年 4.81 37.66% 0.22 2002年 5.02 39.09% 0.21 2003年 5.24 40.53% 0.22 2004年 5.43 41.76% 0.19 2005年 5.62 42.99% 0.19 2006年 5.77 43.90% 0.15 2007年 5.94 —— 0.17 2008年 6.07 45.70% 0.13 2009年 6.22 46.60% 0.15 城市化进入新阶段 在城镇化人口规模达到一定程度后，随着新生人口的持续减少。青壮年劳动力持续进城主导城市化将基本告一段落。 将目前以及今后进城就业但是无法安居的居民逐步接纳将成为今后城市化进程的重要课题。 货币政策是房价走势的直接逻辑 房地产的主导性质决定了房地产市场是资本市场范畴，而非商品市场。 根据资本品定价规律，一定量的房地产产品，其价格水平受追逐其的货币供应规模直接决定。 货币量高企，必然导致房价连续攀升。 货币政策是房价走势的直接逻辑 资本市场的一个基本特点就是资金规模大，融资周期长，对融资依赖度较高。 价格发现的作用和融资依赖度，共同决定了房地产市场受融资利率、门槛等影响的杠杆敏锐度非常高。 长期宽松货币政策造成流动性惊人 连续过年的宽松货币政策，导致流动性较为宽松，推动了物价和资本价格快速上涨。货币增发有经济增长内在需要的因素，但是持续、高增长的货币供应量， 自2005年至2010年货币流通广义货币增长到230%。 外资主要渠道的净流入严重放大货币流通量 连续的经济增长带来的低风险性、人民币币值升高的普遍预期，吸引了大量国际资本涌入。除去2008年国际资本回撤救火，连续多年高速增长。2010年外资涌入翻番，2011年趋势也难以彻底改观。 相应的产生巨量的货币供应，国内物价、资本市场价格都随之加速。预期2011年开始中国货币政策将进入紧缩周期。 　 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 主要外资渠道净额 -726 -257 -112 353 1140 468 4 1170 294 1620 3911 CPI 0.40% 0.70% -0.80% 1.17% 3.88% 1.81% 1.50% 4.80% 6.00% -0.70% 3% M2 12.3 17.6 16.8 19.6 14.7 17.6 15.7 16.7 17.8 28.4 17% 大局 两个博弈 欧洲经济积重难返，面临艰难的调整 希腊、爱尔兰金融危机和席卷全欧洲的工人运动反映了欧洲疲弱的经济发生了深层次的问题。竞争力正在日益下降，后续增长乏力。 美国失业率严重，经济低迷 失业率居高不下，就业岗位缺口高达1150万个，虽然相对于欧洲各国还是处于相对较低的水平，但是绝对失业率较高。 高失业率反映了美国实体经济不振，资源利用率偏低，经济通缩压力较大。 美国需求不振，面临通货紧缩的现实困境 美国物价走势疲弱，反应消费不振，通货紧缩的局面依然严峻。经济低迷状态需要花大力气改变。 美国货币增发的双重意义 美国经济不振，面临通货紧缩的压力，作为传统经典应对措施就是增发货币，增强流动性。因此，增发货币是解决目前窘境的常规动作。 美元作为世界货币，增发美元是美国高效掠夺别国资产的手段，是利用世界补贴国内经济的重要途径。 美国货币增发的毒瘾 美元增发实际上是通过铸币权在全世界范围内进行财富转移，支撑美国社会经济。美国依托超强的国际政治军事优势，美元增发是一种巨大的诱惑。 美国货币发行自从与黄