旅游地产地产业化内涵---盛方咨询.pdf

许豫宏教授：旅游地产的产业化构建内涵 盛方咨询原创 目前，我国开发的旅游地产项目已超过百个，主要分布 在北京、青岛、海南、广东、四川、福建等旅游资源丰富的 省份。其中，以高尔夫、山地、滑雪为主题的休闲度假物业 已超过 80 家；分时度假项目超过 30 家；而在青岛，涉足旅 游地产领域，特别是温泉旅游地产领域的公司也不在少数， 包括合建行、海尔长青置业、中置国际、海信温泉王朝、海 泉置业、天泰集团、长基置业、毫州置业、三盛地产等一大 批知名房地产开发商。按照开发的产品分类，一般我们会把 旅游地产划分为四大类：旅游景点地产、旅游商务地产、旅 游度假地产、 旅游住宅地产。 随着半岛旅游地产的迅速升温， 目前市场上常见的几种旅游地产产品有：文化旅游产品、生 态旅游产品、滨水旅游产品及温泉旅游产品。 1、旅游地产走向商业化 ——依托周边丰富的旅游资源而建 的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一 体的置业项目 ,可称为旅游房地产 .较之一般的住宅 ,旅游房地 产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接 ,具 有更好的自然景观、 建筑景观 ,同时拥有完善的配套功能和极 高的投资价值。旅游地产的出现是市场必然的选择，也是相 互促进的良性结构。一般旅游项目的投资收益期都超过 15 年，但可持续回报时间可以达到 50 年以上。而旅游地产 2 到 3 年就全部收回投资，且可获取 150%到 400%的盈利，可 谓暴利项目。但旅游地产以低成本为基础，关键问题是必须 有人气。没人去的地方什么房子也很难卖。旅游地产的价值 与旅客流量正相关，与客源地的交通正相关，和周边风景价 值正相关。当前的旅游投资商是以旅游地产投资的收益来补 充旅游投资的长期性；而另一面，旅游的人气效应又有力的 构成了旅游地产的价值，形成可持续升值效应。而从投资的 层面来说，因为旅游地产的操作倚重于经营，投资周期长而 被称为难度最高的房地产开发形态。需要操作团队具有极高 的专业性，并保有较大的资金储备或完备的再融资渠道。旅 游地产的产生是长期持续回报与快速回报，持续现金流与短 期销售了结，低成本土地与高成本配套等相互联结的合理趋 势。实际上， 低成本的土地是与高门槛的旅游开发相结合的， 这里面讨巧的机会并不多。把人气搞上去，就需要进行基础 设施、景点、游乐、娱乐、景观、接待等等的开发，需要较 大的投入。因此，旅游与地产之间互补互助关系非常重要。 2 、旅游地产走向主题化 ——从理论上来说， 旅游地产是比较 宽泛的概念，粗略概括可以分为四类。旅游景点地产，旅游 商业地产，旅游度假地产，旅游住宅地产。旅游景点地产主 要是指在旅游区内为游客的旅游活动建造的各种观光、休 闲、娱乐性质的、非住宿型的建筑物及关联空间；旅游商业 地产主要是指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商 店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间；旅游度假地产主要 是指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的 各种度假型的建筑物及关联空间，如旅游宾馆、度假村、产 权酒店以及用于分时度假的时权酒店等等；旅游住宅地产主 要是指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物及关联空间。 具体来说，旅游地产是一个泊来品，它早在二十世纪三 十年代出现在法国地中海沿岸，随后它的丰厚回报所带来的 魅力使之从欧洲迅速席卷到东南亚，终于在二十世纪八十年 代末悄然登陆我国沿海地区，并逐步在全国扩展开来。旅游 地产是利用旅游区域的景观、生态、文脉及人气资源为开发 契机的房地产开发营销模式。 旅游地产概念定位为 “以旅游资 源为核心的地产差异化经营，依赖于稀缺的和为公众所接受 的旅游景区为中心， 进行地产开发