房地产中介业连锁经营.docVIP

房地产中介业连锁经营 连锁经营是指众多小规模的、分散的、经营同类商品和服务的同一品牌的零售企业，在总部的组织领导下，采取共同经营方针、一致的营销行动，实行集中采购和分散销售的有机结合，通过规范化的经营实现规模经济效益的联合体。连锁经营具有经营理念、企业识别系统及经营商标、商品和服务、经营管理四个方面的一致性，在此前提下形成专业管理及集中规划的经营组织网络，利用协同效应的原理，使企业资金周转加快，议价能力加强，物流综合配套，从而取得规模效益，形成较强的市场竞争能力，促进企业的快速发展。 房地产中介业连锁是指若干个房地产中介商实行店铺式经营，以共同“进货”、共享信息、共享统一的经营技术等方式联合经营。连锁经营机构的形式介于“地铺式”和“商业超市”之间。这些“物业超市”通过标准化的经营管理，组织成信息网，构筑庞大的销售网络，统一运作完成全过程的物业销售，为各区域买家提供委托服务，即时交易服务，咨询、顾问服务，电脑看楼服务，整盘、散盘、托盘销售服务，它给原来的购房方式带来了一大革命性突破。房地产连锁的核心是“统一”：统一“采购”（获得代理盘）、统一“库存”（信息共享）、统一价格、统一服务（包括售后服务）、统一核算、统一管理、统一培训、统一广告、统一店名、统一店貎等。 房地产中介业连锁经营的发展与分类 近年来，房地产二、三级市场的发展一直呈现高增长的态势，二手房市场的繁荣促进了房地产中介组织的迅速扩张，但是如果仅靠各中介组织单打独斗，很难在激烈的市场竞争中获胜。房地产中介业连锁经营一方面可以使中介组织实现连锁品牌化、规模化、专业化，在商业信誉、运营体系、信息资源、人才培养等方面具备显著优势；另一方面，又可以使房地产中介组织实现迅速扩张。1999年，成立仅1年多的上海房屋置换股份有限公司便新设108个直营连锁店，年交易总建筑面积达647075m2 表2.4　　部分知名房地产经纪连锁企业情况一览表 企业名称 类别 上房置换 CB信义房产 太平洋房屋 21世纪不动产 总部所在地与成立时间 上海，1997年 台湾，1981年 上海，1993年 台湾，1985年 上海，1994年 美国新泽西州，1971年 北京，2000年 连锁主要类型 直营连锁 直营—特许连锁 直营—特许连锁 特许连锁 连锁经营特色 市场运作管理体系，加盟连锁置换体系，技术开发应用体系，专业人才培养体系 买方服务系统，卖方服务系统，业务开发系统 BIR标准客户服务系统 本土化运营策略，电子商务系统，全球化信息渠道，衍生服务产品 加盟费 ———————— 5万元 5万元 6万元 月费 ———————— 8000元+12万以上营业额的5% 10万元营业额以下1万元，以上10% 营业额的6%，底限4000元 广告费（月） ———————— 营业额*2.5%（限额1000~5000元） 另计 600元 注：（1）以上数据摘自《房地产世界》，2001（6）； （2）CB信义房产合作方Coldwell Bamker1914年成立于美国旧金山。 以房地产经纪组织为例，目前的连锁经营大致可分为以下三种类： （1）直营连锁，即由公司总部直接投资、经营管理的连锁店。房地产中介组织下属的连锁店铺均由总部全资或控股开设，营业收益均属于总部，经营者由公布直接任命。它的优点是所有权和管理权相对集中，利于实现规模效益；但是需要的投资额大、风险大，对环境的适应性和应变能力差。 （2）自由连锁，是由一个总部和多个加盟店结合而成的经济事业体，各店是独立法人，只是在业务范围内合作经营。各店再交纳广告费、指导费，承诺承担相应的规定义务后，成为总部的加盟店。自由连锁又称为自愿连锁，它主要是中小企业为保护自己利益，通过协作和联合，抗衡大连锁企业的竞争，获得自身的发展。根据自愿的原则，其成员可以自由退出。一部分房地产中介会选择自由连锁，因为自由连锁具有经营机制灵活，交纳费用低等特点。但是这种连锁方式的弊端也很显著，入连锁店之间整体性差，很难协调一致，对客户的服务水准不统一等。 （3）特许加盟，即特许经营，是连锁经营的高级形式，业是目前被广泛运用的连锁形式。它又叫合同或契约连锁。两个相对独立的经营实体通过合同规定，主导企业把自己开发的商品、服务和营业系统（包括商标、商品等企业专有的技术、营业场所和）区域，授予加盟店在规定区域内的经销权，加盟店要交纳一定的营业使用费并承担规定的义务。这种连锁经营的方式在一定程度上结合了以上直营连锁和自由连锁的优点，在保证总部向分店输出的管理模式做到协调统一的同时，利用较低成本，迅速扩大企业规模增加竞争优势，提高销售额和利润。 2.6.2房地产中介业连锁经营形式比较 直营连锁、自由连锁的特许加盟三种连锁经营的形式各有利弊，在管理上的主要异同比较如表2.5所示。 表2.5直营连锁、自由连锁