“未来石”项目定价报告公寓类产品市场分析.ppt

* “未来石”项目定价报告公寓类产品市场分析 保定市在售及待售公寓项目一览 备注：标注绿色： 住宅为主，有少量公寓 标注紫色： 产权70年公寓类型住宅 标注黄色： 纯公寓 市场在售及待售公寓项目集中分布在高开区保百、先天下商圈，火车站裕华路商圈及东湖板块三大区域。 高开区保百、先天下商圈 区域 代表项目 福堡秀域、青年公寓、悦正智慧城 整体特征 依托保百、北国先天下新兴高端商业的带动，带来较优质的中高端消费群体； 以纯公寓项目为主，户型面积多集中在80平米以下，以投资类产品为主要卖点； 周边银行、保险等行业分布较集中，商务办公需求旺盛； 周边法院、国土局、税务局、工商局等政府机关分布集中，利于相关行业的产业聚集，保证后期物业出租率。 各区域项目特征 火车站裕华路商圈区域 代表项目 华创国际、万博广场 整体特征 商业综合体项目，体量大，规划设计超前，物业种类较齐全，为区域乃至全市标杆类物业，价格较高； 占据市中心或繁华商圈道路节点位置，商业氛围浓厚； 依托项目自身聚客能力，发展前景比较被看好。 各区域项目特征 各区域项目特征 东湖板块区域 代表项目 炫彩soho、世纪名座 整体特征 项目开发体量较小，多为1栋单体建筑，产品多以40-60平米小户型为主，总价不高，适合投资； 以东湖、高铁为项目卖点； 周边交通、市政配套有待进一步完善； 商业氛围差，有望在今后两三年得到改善。 住宅类公寓项目对比一 楼盘名称 所属区域 位置 开发商 建筑风格 建筑类型 规划体量 占地 （亩） 公寓总建面 （万㎡） 公寓总可售建筑面积 户型面积区间 （㎡） 万和城 高科产业区 乐凯大街鲁岗新村北 隆远地产 现代 高层 1栋30层公寓 317 约4 约4 53-57 领秀紫晶城 七一路长城大街 五四中路北关村 瑞腾地产 现代 高层 1栋28层公寓 200 5.6 5.6 42-89 裕东公寓 客运站片区 裕华东路红旗大街 民生地产 现代 小高层、多层 —— 20 —— —— —— 保运嘉苑 火车站片区 建华大街裕华路交口 天鸿地产 现代 多层及高层 1栋7层公寓 67.5 1 1 50-78 东湖国际 东湖片区 东二环花鸟鱼虫市场东150米 华叶地产 现代 高层 3栋，20层高层 40 18.6 18.6 52-79 吉隆公寓 七一路 七一路地道桥东侧 吉隆房地产 现代 高层 1栋，28层 4 1.8 1.8 43-111 备注：住宅类公寓的体量都较小，一般在6万平米以内。 住宅类公寓项目对比二 楼盘名称 项目优势 项目劣势 装修情况 价格 万和城 开发商实力强，性价比高，配套全，绿化高 地段偏，厂区多，目前配套较少 毛坯 3600起 领秀紫晶城 地段好 周边配套全，紧邻学校 户型传统无亮点 毛坯 5600均价 裕东公寓 70年产权，交通便利、配套齐全，紧邻学校 社区规模较小 LOFT精装 精装11000 保运嘉苑 地段好，交通便利，客流量大 周边环境杂乱、多层建在俩栋32层中间，采光差、非正规产权 毛坯 5300均价 东湖国际 70年产权，公司实力较大、紧邻两所学校 周边无相关配套 毛坯 预计4500左右 吉隆公寓 紧邻七一路、学区房、70年产权 社区规模小，紧邻地道桥，火车过往频繁，有噪音 毛坯 5400均价 备注：住宅类公寓一般为毛坯交房，少数精装。 纯公寓项目对比一 楼盘名称 所属区域 位置 开发商 建筑风格 建筑类型 规划体量 占地 （亩） 总建面 （万㎡） 总可售建筑面积 户型面积区间 （㎡） 炫彩SOHO 东三环 东三环与腾飞路交叉口东 华中地产 现代 高层 1栋 18 9.4 8 42-104 东湖 世纪名座 东三环 凤栖街88号 光达地产 现代 高层 4栋 28 10 10 50-123 紫御尚都 东三环 腾飞路与凤栖街交口处东南角 铭德嘉业地产 现代 高层 2栋 24 6.5 6.5 52-110 福堡秀域 保百商圈 保百广场北 福堡地产 现代 高层 1栋 12 5.4 5.4 49 青年公寓 保百商圈 天鹅路北国对面 泽龙地产 现代 高层 1栋 8 2.3 2.3 48-78 备注：纯公寓项目，受地块限制，体量都较小，一般在10万平米以内。 纯公寓项目对比二 楼盘名称 项目优势 项目劣势 装修情况 价格 炫彩SOHO 靠近高铁、高速，紧邻大学城 周边配套较差 精装 6050均价 东湖 世纪名座 靠近高铁、高速，紧邻大学城 周边配套较差 毛坯+菜单装修 4500(内部认购) 紫御尚都 靠近高铁、高速，紧邻大学城 周边配套较差 毛坯 3980起 福堡秀域 地理位置好，周边配套设施成熟 开发商无实力 毛坯 6100均价 青年公寓 地理位置好，周边配套设施成熟 项目规