大上海城2006上半营销执行报告提案2月19日.pptxVIP

 2006年度上半年大上海城步行街 营销策划报告《兔脱计划》2006年2月20日;以客观市场分析为依据; 以开发商的需求为前提; 以我们专业知识为基础. 通过整合各方面的优势资源，制定切实可行的推广策略和销售策略，完成销售目标，最终实现大上海城步行街项目的全面胜利。;;;市场分析 价格制定 面积分割 自营策略 返租策略 销售目标 销售通路;;第一部分:市场分析;前三年郑州商业房地产供需关系回顾;第一部分:市场分析（续）;两项合计达1059500M2，2006年的市场供应量体至少100万方以上。比2005年又增长了34.45%。如果再加上郑州市各区社区型商业超过20万平方米的体量，供应量将达120万方以上 。 在不考虑价格变动等其他因素的情况下，假设销售面积也比2005年同比增长34.45%，则仍有46.18万方的差额。 因此，2006年是郑州商铺的大年，市场供求关系失衡，供大于求已成定局。 ;2006年其他影响郑州商业房地产供需变化因素分析;第一部分:市场分析（续）;如何跑赢市场的策略性总结;第一部分:市场分析（续）;如何跑赢市场的策略性总结;如何跑赢市场的策略性总结;第二部分：产品定位;第二部分：产品定位（续）;第二部分：产品定位（续）;;市场价格数据表现：;结论;价格策略控制方向;具体价格策略建议;总体均价控制体系;; 北区推广案名: 大上海展示中心 北区推广理念： 旗舰店聚集地 ; 创造更多的成功投资模式，给投资者一个方向性与确定性的想象空间，由此转化为对本项目明天的想象。 ;10年返租，10年原价回购，前3年租金一次性返还 根据市场分析，市场竞争激烈； 就北区子项目而言，弱势性产品，必须通过强势的策略来淡化产品的劣势； 根据销售中心阶段统计，约有18%的客户对返租期太短，返租比例较低产生抗性；;;;;核心竞争力是商业综合竞争力，是关键的卖点,是“核按钮”： 返租政策 品牌旗舰店 低总价低首付 ;? 采用前期收取认购金的方式锁定客户，认购金2000元，签约抵充1万元总房款。 目的：为了集中签约，可以控制销售氛围，同时给客户制造高性价比的投资产品，人为制造热销现象，??到短时间快速回笼资金的需求。 ; 针对金街，我们的思考方向： 如何吸引大客户？ 大客户的投资行为是什么？ ;金街推广主题： 1+1=3财富定律 主题解析： 资金成本+时间成本=租金收入、经营收入、转让收入 合同契约+托管承诺=产权、收益权、定时处置权 首付房款+10年期限=商铺、租金收益、成本收回 金街推广理念： 二七商圈金腰带，首创双一层叠加步行街 ; 金街推广名： 二七东路步行街 （需要到路名办办理登记） 为始终保持市场新鲜度，建议将“二七东路步行街”的的铺源按照推出的先后顺序针对相对集中的区域进行命名，如纽约区、巴黎区、东京区等，让市场在一定阶段始终处于兴奋状态，以刺激客户购买，达到逐步实现销售的目的。;;;自营运作延伸： 赠送品牌经营加盟商 设置“自营培育金”，东西部对比，通过折扣手段加强自营客户的信心，同时作为促销措施吸引客户成交。 晚交房两年，16％租金折让房价，两年经营权生养熟，另可避税。;核心竞争力是商业综合竞争力，是关键的卖点,是“核按钮”： 30-50平米可以自营的门面房 业态定位 金街双一层产品，蚂蟥吸盘 ? ;1、 认购金1万元，签约抵充3万元总房款，每天增值500元（使用范围金街西部1-2层） 认购金1万元，签约抵充2万元总房款，（使用范围金街西部负1、3层）。 目的：为了集中签约，可以控制销售氛围。 2、 对于大铺及多购铺的客户，视情况可： 首期款分期付：按揭采用221策略， 一次性采用442策略，即签约、1月内、封顶三个阶段。 目的：减轻客户首付款压力，达到快速签约之目的。 ; 关键词 销售目标 销售通路 ;以快打慢,以小带大 单点突破,多点放量 运动战结合攻坚战 抢占入市时机 、低价入市、形成快速实现销售，针对竞争个案抢夺客源。 依靠小铺带动人气，实现小铺大铺同步消化。 阶段性主攻点带来人气，带动其它差异点产品的销售。 加强区外销售，在周围的运动战中抢夺市场份额，与阶段性主推铺源强势攻坚。;;区域 ;综述，拟定销