欧洲风情商业街项目营销规划思路.ppt

;PART 1;项目经济指标;项目现状分析;项目SWOT分析;当前核心课题界定;项目市场定位 项目主题定位 项目业态定位 主力客群定位;市场定位—商业定位建议;简而言之就是（商业）：; 固始县商业分布整体以踏月寺为核心，呈散点式分布，城东区域更是没有成规模的商业聚集；除西亚、国源、信合商业广场外，其他商业均属于小区沿街配套商业，经营脏乱差，不上档次，且不具备规模化和综合性。整体业态规划凌乱。目前有层次、有特色、有个性的商业街在城东尚属空白。 随着经济的飞速发展，社会已进入了一个消费时代，以娱乐休闲为主的服务性产业需求越来越大。据调研，2012年食品类、餐饮文化娱乐服务类分别占固始县人均消费支出的18.6%、32.3%，分别比上年增长了13.6%、23.7%，由此可见，餐饮文化娱乐消费已成为居民重要消费之一，需求正从生活型需求往享受型需求转变。而消费环境已真正成了定义现代城市空间的重要元素。且消费成为人们一种休闲、消遣或体验时尚的活动，为了适应和满足人们多元化的需求，现代的商业已不能满足这一单纯的功能、而固始县人民正缺乏这样一种以休闲餐饮体验为主的主题商业。;市场定位—商业定位建议;项目主题定位—商业定位建议;项目主题定位—商业定位建议;项目业态定位—商业定位建议;项目业态定位—商业定位建议;;;项目业态定位—商业定位建议;业态组合规划建议—商业定位建议;业态组合规划建议—商业定位建议; 目标客户群分析;目标群分析 投资者 / 自营者 / 经营者 / 消费者 目标群特性： 投资者--1、对购买商铺有过经验，特别是周边社区商业街业主，尝到了社区商业街的甜头；2、之前购踏月寺步行街等资深投资人士，有丰富的商业投资经验，对地段、商街定位、面积、价格较看重；3、之前没有投资经验，手里有闲钱，有一铺养三代的传统投资理念，向往有自己一套商铺 自营者--1、现在租赁别人的商铺做生意，饱尝业主涨租金苦恼，很希望有自己的一个商铺；2、现在已经有自己的门面做生意，想再开个店，倾向于购买商铺，比较保守型创业人??，不喜欢冒险 经营者--1、现在已经在做着生意，且生意做的还不错，想再开一家店，扩大自己的生意规模；2、现在还没有进行创业，希望通过租赁一家商铺开启自己的创业路 消费者--1、中高端消费人群，以前固始县没有高端消费场所，只能选择去合肥或者郑州、六安等地消费的人群；2、年轻群体，喜欢体验生活，注重玩乐质量的HIGHT一足；3、家庭消费群体，带孩子品尝特色餐饮，同时又能游玩儿童娱乐且兼顾自己的娱乐休闲；3、作为商务社交场所，洽谈业务娱乐休闲两不误;目标客户群体分析;目标客户群体分析;目标客户群体分析;目标客户群体分析;商业定位小结;1.商业运作的解析 （1）商业运作解剖 （2）招商目的解析 （3）本项目招商政策建议 2.销售运作的解析 （1）销售政策解析 （2）销售价格定位;商业运作的解析;商业运作解剖-商业价值链;商业运作解剖-项目租售方式;商业运作解剖-商业盈利模式;商业运作解剖-商业管理模式;商业运作解剖-商管公司业务架构;招商策略 招商的目的——以商促销;销售 设定所谓销售门槛，造成稀缺效应 开盘大折扣价格优惠推广引起轰动 实际销售价格低开促进迅速去化后迅速高走争取利润;本项目招商政策建议;营销运作的解析;销售政策解析-销售策略;销售政策解析-销售策略;销售政策解析-销售策略;销售政策解析-销售策略;销售政策解析-销售策略;销售政策解析-销售策略;;1、产权式资产模式： 化整为零，以股票证券方式出售商铺收益权。;例：假设商铺A，面积150㎡，报价6666.67元/㎡，总价100万。 销售方式1：客户首付50万，做50万贷款，贷款下来后，50万首付以5年租金名义返还给客户，客户每月付月供。 销售方式2：客户首付50万，贷款50万开发商以10年租金名义虚拟返还给客户，视客户缴纳100万全款，客户不再付月供。 销售方式3：客户付首付25万，银行贷款25万，业主自行还银行贷款。开发商以5年租金名义虚拟返还给客户50万，此套商铺虚拟价格为100万。 有以下几种情况： 1、开发商获得50万元房款； 2、合同款为50万元或者100万元。 3、5年或者10年商铺使用权。;本项目销售策略思考： A、10年返租周期太长，据调研，客户比较倾向于待商业成熟后，自己持有商铺使用权支配权，感觉那才是自己的商铺。 B、案例中10%投资回报率太高，一是客户会对收益期望太高，项目推介难以自圆其说；二是会做高销售报价，价格虚高，客户认为羊毛出在羊身上。 C、固始县客户比较喜欢每年能从商业投资中拿取收益，如都是一次性返还，则客户没有实际收益感。;销