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容积率指标与单一建筑形态的关系
在建筑设计中,容积率指标与单一建筑形态有如下关系:
建筑形态 住宅小区容积率
独立别墅 ≤ 0.3
双拼别墅 0.4 — 0.5
联排别墅 0.6 — 0.8
叠加别墅 0.8 — 1.0(3—4层)
花园洋房 1.0 — 1.2(4—5层)
多层 1.2 — 2.0(6—7层)
小高层 1.6 — 2.2(8—11层)
中高层 2.2 — 2.8(12—18层)
高层 2.8 — 4.5(19—33层)
注:
(1)单体建筑与单排建筑的容积率不适用上表,其可以有成倍的提高。
(2)按《高层民用建筑设计防火规范》(GB 50045-95):在我国凡 10层及 10层以上,或者建筑高度大于 24米的建筑都属于高层建筑。为与目前住宅建筑设计上的惯例一致,故细分定义“小高层”、“中高层”、“高层”三个楼层分段。
■ “高层低密度”与“低层高密度”
建筑密度,即建筑覆盖率,即建筑的基地面积与土地面积之比值。而市场上经常混淆建筑密度的概念,似乎只要是别墅类物业,就是低密度住宅,就号称“低密度”。
低容积率可以保证低密度,所以目前各地政府都以容积率指标1.0作为判断是否非普通住宅与普通住宅的标准之一。
高容积率难以保证低密度。从理论上说,高容积率只有当其为高层建筑时,才有可能实现低密度,可以称为“高层低密度”,如香港的高层建筑小区。
而高容积率如果做成低层建筑,则会出现“低层高密度”的现象。如目前深圳市场供应的别墅和Townhouse,有许多都是低层高密度住宅。如“万科.17英里”的建筑密度之高,可能成为深圳楼盘之首;“中央悦城”将高容积率做成低层建筑,也成了“低层高密度”的典型案例。
深圳“低层高密度”的典型楼盘:“万科.17英里”。
“万科.17英里”在其推广中,从来不愿涉及建筑密度(覆盖率)指标。但到过“万科.17英里”的人都有一个基本的感觉——Townhouse几乎把所有地面都占用了,而且彼此叠加。
深圳“高层低密度”的典型楼盘:“中信红树湾”。
容积率3.18的“中信红树湾”几乎是清一色的100米高层建筑,最大可能地增加绿地率(其园林景观做得不尽如人意不在本文讨论之列),其规划手法与香港高层住宅几乎相同。
深圳“高层低(空间)密度”与“低层高密度”结合的典型楼盘:“香蜜湖1号”、“水榭花都”。
“香蜜湖1号”、“水榭花都”都以低层Townhouse和高层住宅组合成复合型建筑形态,在空间上实现了“高层低密度”与“低层高密度”,其总体空间规划大气和阔绰。
从严格意义上说,只有建筑密度低于20%的楼盘,才可以称其为“低密度住宅”。理论上,容积率小于2.2的住宅小区,具备设计成“低密度住宅”的条件。
在香港出现超高层住宅建筑之前,容积率3.0曾作为是否豪宅的分水岭;在深圳,高层住宅建筑大于容积率3.0却堂而皇之地以豪宅自居,并且得到市场的认同,不得不佩服深圳地产人营销的力量。
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