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持有型商业物业——城市商业发展之必然 【编者按】 一个城市的商业地产的发展会对城市发展起到重要的推动作用，它不仅是城市功能的必备形态，也是城市发展的重要动力，为城市发展和城市格局做出重要的贡献。同时，城市的不断发展、扩大也会反过来作用于商业地产，带动商业地产的繁荣，而城市商业的繁荣又会拉动城市经济的飞速发展。在这种互动关系下，作为城市建设重要参与者和营造者的房地产开发商可谓是任重而道远，从某种角度上讲，其所开发的商业地产的成功与否直接关系到城市的建设和发展。 一个商业地产的开发模式会很大程度上决定了它的成败。所以开发商该如何抉择，运用合理的开发模式、把握先进的操作运营模式成为各专家学者、业内人士关注和探讨的热点问题，本文主要从开发商的角度出发，分析现存的各种开发模式的利弊，以寻找适合当今适合我国各线城市开发商的开发模式。 ? 【正文】 “我们的目标是到2010年，大型购物中心达到50个，五星级酒店做到15个左右，总的物业面积争取达到700万到800万平方米，年租金收入到50亿左右。”去年11月1日，大连万达集团董事长王健林在成都出席“2006年第三届中国商业地产峰会”时透露说。于此相仿，北京城建、富力、远洋等国内一线开发商也纷纷表示欲加大商业物业的持有比例。另据中国商业地产联盟年初发布的《2007中国商业地产发展报告》显示：通过对699家商业地产开发商进行的问卷调查显示：选择“只租不售”开发模式的达到了39%，而在2006年的调查中，选择持有型物业比例仅为21.4%。由此可以看来，持有型物业的这种开发模式正逐渐成为商业地产的发展趋势，越来越多的大型房地产开发商开始增加持有物业开发经营力度。 ? 商业地产开发的三种模式 商业地产的开发我们可以大致地分为三种模式：一是纯销售模式；二是租售并举；三是纯物业经营(持有型商业物业)。这三种模式也是代表了商业地产发展的三个阶段，在早期，开发商为了快速套现，通常采取纯销售模式，其明显不能体现出商业物业价值，属于商业地产在极不成熟阶段的过度产物；第二阶段中开发商对大部分物业采取出租模式，并且通过产权出售和租金收益来双重获得利润。第三阶段则是商业地产发展到成熟阶段的必然产物，在欧美国家采用较多，开发商通过合理的商业运作，获取稳定收益。 那么，在我国商业地产迅猛发展，并呈现出向二、三线城市扩张的背景下，地产开发商，特别是作为三线城市的开发商应该如何抉择？是随波逐流，效仿一线开发商的做法，走持有型商业物业之道；还是另觅他径，选择适合自己的开发模式呢？以下我们先对商业地产的开发模式存在的利弊进行分析： ? 纯销售模式——问题多 每一种开发模式的存在都有它的必然性，纯销售模式也不例外。对于一些体量不大的商业，如社区底商、小型社区商业街等，以销售为主导的模式可以使开发商迅速回笼资金，缓解资金压力。 然而对于那些体量较大的商业，如综合购物中心，商业街等，采取“产权分割式”的纯销售模式则是带来了众多的问题、显现出明显的弊端。 首先，纯销售模式对与商业的持续性经营管理构成重大的挑战。 这种模式下，开发商往往会对商业体进行产权分割，形成各个小商铺，分散经营，因而往往缺少统一的经营管理团队，容易造成在经营定位、商场管理等方面的诸多问题。如各租户一般都只注意自家营业面积内的形象，忽视了公共空间的重要性。当在项目后期经营需要推广时，各商家往往意见难以统一，造成项目推广后劲不足。 其次，纯销售模式会提高项目的前期运营成本，对商业初期运作造成极大的压力。 因为在这种模式下，售价是唯一的收益方式，所以开发商会想尽办法抬高售价，以达到利润的最大化。而过高的商铺售价，势必会抬高租金价格。提高经营成本，而这对一个项目的前期运营将构成巨大的挑战，而一个商业项目从起步到成熟往往需要几年的时间，而这种急功近利的方式更有可能使整个商业项目“夭折”。 最后，“产权分割式”的纯销售模式不利于商业物业的保值。 私有产权小业主为尽快把物业出手变现，往往会互相压价，这对整个商业物业的保值都是一种打击，更不要说升值了。 ? 在商业地产不断发展的今天，“产权分割”式纯销售模式的弊端也逐渐暴露无遗，很多项目由于这种短期操作模式而以失败告终。北京首创所开发的“巨库”的失败就是一个血淋淋的例子。这个标榜着“北京首家新青年时尚体验式卖场”的项目在战术营销上非常成功，在铺天盖地的广告宣传攻势下商铺销售极其火爆，价格每平方米达到4万－5万元，这在北京的任何一个商场或者市场都没有见过如此高昂的售价但在这种情况下，“巨库”最终还是以失败告终，“巨库”成了“巨痛”。究其原因，根源就在于其“产权分割式”的开发模式，在巨库，卖场的每一层都被精心地划分成了一家一家的小商铺，分开出售小产权，这样的商铺共有千家之多，产权的分散给商业体的经营管理带来巨大困难。巨库里，杂乱的业态分布