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桐乡崇福双牛物业管理有限公司
地下停车场(人防工程)物业管理方案(讨论稿)
简介
地下停车场(人防工程)位于地下一层,约计250个车位(不包括地面车位)供酒店、办公楼、商场使用,车位产权属人防局、开发商所有,目前暂时只租不卖,并委托物业管理有限公司为停车场管理者。地下停车场正式对外投入运行开放时间为2008年左右。
区域:地下车位分6个区域,分别是A、 B 、C 、D、 E、 F区:A区一个出入口、D区一个出入口、F区一个出入口。A区为南出口是主要出入口在振兴路上,D区出去是杨家门为北出口,F区是润丰路步行街出口。
物业公司受人防局、开发商委托受权全权管理地下区域。
二、停车场管理软件系统
1、供应商名称:开发商提供。
2、车库管理总体思想:人员现场看管、智能化管理,管理人员可以在停车场内固定地点对于车场执行完全控制权,完成各种统计、监视、报警、引导等功能。
3、系统内容:自动识别卡内身份、自动开启与关闭闸机、自动储存记录、自动核算费用、自动LED屏信息提示等功能。如系统涉及临时停车收费,则需在停车场现场设置收费管理人员。
4、系统解决方案:
(1)停车场内固定点安装停车场系统数据库系统及应用程序;
(2)对内部车辆进行登记、分配、发卡等工作;
(3)停车场一侧安装非接触式读卡器,使卡片在15~20cm内被系统读到并送到工控机进行处理;(注:也可根据内部需要选用2~6米远距离读卡器,实现不停车出入停车场)
(4)有一进一出双车道一条,每条道安装对开道闸两个,共需2个道闸。
5、车辆实行凭卡出入管理。内部车辆首先到管理中心进行领卡,卡类型有长期卡、月卡和临时卡。
6、安全管理:车辆资料存档,保证车场停放车辆的安全。采用自动控制管理系统,“合法”车辆均在电脑中记录了相应的资料,卡丢失后可及时补办。卡丢失也可随时检索,及时处理。停车场系统防止道闸砸车,采用地感检测器控制方式,确保不出现道闸砸车。
7、主系统设备:自动挡车道闸。
三、车位申请及收费管理
1、月租车位
使用对象:办公楼、酒店、商场、开发商内部用户
分配办法:
办公楼:可依据现场的实际情况适当调整配置面积比。
酒店:以社会临时车辆停放为主,预留车位作为长期固定车位;
商场:原则上不安排月租车位申请额度。
3)申请:
车位租户向物业公司提出申请,物业公司根据停车场使用情况,合理安排停车位。物业公司受人防局、开发商委托代办车位租赁手续,并代办租赁合同的签订。车位租户支付租金后,获发停车磁卡和停车证。
4)租金收取
车位租金采取先付后用的原则收取,车位租户签订车位租赁合同的同时,应支付本月的租金和一个月的押金,以后应在每月的5日前支付当月租金。结合当地情况及政府相应规定、本停车场实际运作使用情况,合理制定固定车位租金价格。
5)租赁期限
建议:半年至一年
6)收入管理
物业公司作为被委托管理者,物业公司收取租金后,出纳直接缴款至财务部,做好记账凭证。
2、临时停车位
1)使用对象:各用户临时使用、社会车辆临时使用及访客车辆临时使用。
2)临时停车位使用程序:
车辆进入停车场 发临时停车卡 停放车辆 付费
车辆离开停车场
付费方案
从有利于停车场管理、方便客户、降低成本角度考虑。临时停车收费标准建议:临时停车以时租为单位计算,一次半小时以内可免费,半小时以上按一小时计算,依此类推,一个半小时以上即按2小时收费,超过8小时的可减半收费。
3、分区收费、分区管理
1)为便于管理,2层地下停车场分为3个区域:
A、B、C区:地下1层南面,约 个车位,因毗邻酒店和公寓,建议可划为酒店和公寓专用区域,并兼临时停车位使用;
D区:地下1层北面,约 个车位,因毗邻写字楼,建议可划为写字楼专用区域,如果尚有空位,也可作临时停车位使用;
E、F区:地下1层东面,约 个车位,建议可作临时停车位使用。
为便于管理,上述6个区域,应指定专用出入口,即A、B、C区E、F区为东出入口,D区为北出入口,
3)建议将A、C区域作为主要的临时停车场,除写字楼访客以外,应尽量将社会车辆引导至A、B、C区域,而当高峰时段,A、B、C区域车辆停满时,才将D、E、F区车辆分流至区域空余车位。
四、停车场管理措施
基本方针:物业公司接受人防局、开发商所的委托对地下停车场物业管理,物业公司根据委托合同无论停车位使用与否向人防局、开发商全额所取物业管理保底费(前期试行期间可实行,建议试行期限为3-6个月);停车场物业管理收支账务独立,与其他管理收支账务无关。
人员编制:
主管:1名
保安员:出入口兼收费巡逻15名
万能工:2名
清洁工:2名
2、管理预算
分析可作为附件
3、岗位职责
可作为附件
4、停车细则
可作为附件
前期维
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