项目成本效益分析.doc

项目成本效益分析 一、财务评价依据 1、国家、陕西省、西安市关于房地产开发项目及工程造价的各种取费标准； 2、当前西安市房地产市场行情。 3、本次市场调研分析报告 二、财务评价说明 在财务评价过程中，采用了以下基本假定： （1）本项目的投入资金40%由企业自己筹集，60%从银行贷款。 （2）依据目前西安市房地产市场行情，基准收益率确定为12%； （3）本项目房产全部出售。根据目前西安房地产行情，一期住宅销售平均价格为4000元/平方米；二期住宅的平均价格为4500元/平方米；车位销售价格为8万元/个。 （4）假设建设期为三年。 （5）假设销售周期为三年，第一年销售30%，第二年销售40%，第三年销售30%（从建设期第二年开始销售）。 （6）假设本案住宅开发用地为500亩（本项目全部用地727亩）。 三、本案项目投资估算与财务评价 1、项目总投资估算 项目的总投资包括土地费用、前期工程费用、建设配套费、建筑安装工程费用、室外工程费、建设监理费、建设单位管理费、预备费以及建设期贷款利息等项。 （1）土地费用 本项目住宅占地500亩，土地价值为138万元/亩。土地总价值为69000万元。 （2）前期工程费用 前期工程费用包括工程勘察费、工程设计费、工程监理费、投标费用、前期工程咨询费等项费用。 （3）建设配套费用（取费标准见表1） 表1　　城建费用统一征收一览表 项 目 取费标准 市政公用设施配套费 按建筑面积计：150元/m2； 消防设施配套费 按建筑面积计：3-5元/m2； 易地“结建”人防工程建设费 按建筑面积计：14元/ m2； 集中供热工程建设集资 住宅按建筑面积计：30元/ m2； 抗震设计审查费 按建筑面积计：0.2元/m2； 定额编制管理费 按建安总造价0.13%； 质量监督费 按建安总造价0.1%（实施工程监理）； 天然气集资费 按建筑面积计：22元/m2； 建筑规划费 按建安总造价0.3%； 招投标管理费 按建安总造价0.1% 劳保统筹费 按建安总造价3.55%； 自来水增容费 按建筑面积8元/m2； 用电权费 按建筑面积30元/m2； 排污费 按建筑面积6元/m2； 环卫费 按建筑面积0.5元/m2； 新型墙体材料费 按建筑面积6元/m2； “结建”人防工程押金 应设人防工程总投资10%； 散装水泥保证金 按建筑面积5元/m2； （4）建筑安装工程费用 本方案住宅总建筑面积733337m2；初步设置电梯235部，容积率为2.2，一期住宅占40%，二期住宅占60%，共容纳5300户；车位3200个。 根据相关建设工程造价指标，结合项目实际情况，该方案建筑安装工程造价见表2。 （5）室内外装修工程费用，详见表2。（不包括室内装修） （6）室外工程费 室外工程包括小区道路、绿化以及小区内各项构筑物等内容，根据实际情况测算。本方案的室外工程费为3961.2万元。 （7）工程建设监理费 建设监理费按建安工程总造价的1.5%计算，共计为1522.46万元。 （8）建设单位管理费 建设单位管理费按前七项之和的1.5%，共计3081.24万元。 （9）预备费 由于项目开发的可预见性较强，预备费按前八项和的2%取，共计约4169.94万元。 （10）建设期利息 建设期利息为4965.73万元。 （11）项目总投资估算 综合前面1至10项的费用，总投资估算为217632.7万元。 表2 项目总投资估算表 费用名称 费用数量（万元） 1.土地费用 69000.00 2.前期工程费 1043.70 2.1工程勘察费 42.20 2.2工程设计费 850.00 2.3招投标费用 101.50 2.4前期工程咨询费 50.00 3.建设配套费 24191.37 3.1市政公用设施配套费 11000.06 3.2消防设施配套费 220.00 3.3天然气公网初装费 1613.34 3.4抗震设计审查费 14.67 3.5定额编制管理费 131.95 3.6质量监督费 101.50 3.7劳保统筹基金 3603.15 3.8新型墙体材料专项费用 440.00 3.9“结建”人防工程押金 210.00 3.10散装水泥保证金 366.67 3.11排污费 440.00 3.12环卫费 36.67 3.13水增容费 586.67 3.14电权电贴费 2200.01 3.15易地“结建”人防工程建设费 1026.67 3.16集中供暖集资费 2200.01 4.建安工程费 101497.06 4.1土建工程费 88000.00 4.2给排水工程费 3200.00 4.3空调通风工程费 810.60 4.4变