开发流程和经济测算插件1—资金流平衡案例.ppt

项目整体发展构思 本项目作为一个超级大盘和有资金限制条件，现金流的关键节点是第一阶段 项目现金流平衡计算——2007年资金压力大，资金缺口约1亿 对项目资金运作建议——如何以3亿资金启动项目并且平衡项目资金以补足资金缺口， 调整后的资金平衡方案——3亿资金运作本项目，加速销售回现，以房屋抵部分工程款 项目启动期开发成本估算和盈利分析——税前利润率超过22%，相对较为理想 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 整体开发节奏的把控 整体规划的构思 项目资金平衡运作 为了便于计算现金流平衡，我们按季度分析了2006~2008年的项目财务经济指标。在计算现金流之前，必须明确现金流的资金出口和入口： 资金入口： 公园建设费用：约0.9亿（建设时期可机动） 自有资金：2亿 银行贷款：预计约1亿 预售回款 其他股权或者非股权融资 资金出口： 土地拆迁补偿费：已交纳1亿，剩余2.4亿又分为房屋建设用地拆迁补偿1.4亿和公园用地拆迁补偿1亿元 市政道路建设费用：约1亿 还建房建设费用：约1.2亿（18个月完成） 项目房屋建设与报建费用 已确定的 未确定的 可机动的 不可机动的 5111 5111 10222 二阶段销售收入 3414 3414 6829 5122 5122 10243 一阶段销售收入 11999 11328 10254 1787 764 1451 1099 1284 820 400 650 累计资金盈余 671 1075 8467 1023 -687 351 -185 465 420 -250 650 项目资金平衡情况 7000 2000 其他融资 6000 3000 1000 银行贷款支付 4000 5000 11000 自有资金支付 671 1075 8467 1023 -687 -6649 -8185 -2535 -4580 -5250 -10350 700 700 财务费用 286 286 572 191 191 382 287 287 574 销售税金 229 200 100 150 219 300 200 300 859 500 营销推广 172 150 100 50 158 160 120 120 257 50 不可预见费 100 100 83 100 175 100 100 150 183 100 100 管理费 1768 500 300 500 室外环境 3341 3000 500 100 500 1935 2500 3000 2941 500 建安费用 132 200 300 600 90 100 100 100 510 300 100 市政代收费 180 100 100 500 200 300 150 前期工程费 1000 3000 3000 3000 2000 回迁建设费 7000 7000 10000 补偿费 7000 3000 道路建设 4440 4036 1755 2391 4101 13477 13307 7657 14824 5250 10350 现金支出 5111 5111 10222 3414 3414 6829 5122 5122 10243 0 0 现金收入 4Q 3Q 2Q 1Q 4Q 3Q 2Q 1Q 4Q 3Q 2Q 2008年 2007年 2006年 结论： 2007年资金压力大，特别在年中两个季度 项目资金缺口约为1亿 在弥补2007年的资金缺口以后，基本上从2008年初现金流开始平衡 注： 粉红色现金流入数据——预测的销售收入 粉红色现金流出数据——范围内可机动的支出 销售收入发生时点为房屋的销售时间 工程建设款支付与工程进度一致 在实际的资金运用当中，资金流动在时机上具有一定的时间差和在支付方式上具有一定的机动性。合理的调配资金的运用时机和采用灵活的支付方式是本项目资金流平衡的关键。世联建议如下： 控制还建房和项目部分工程建设款的支付时间； 考虑灵活的支付方式，如施工单位的垫资承包； 如用部分房屋抵押工程款等，从材料供应方赊材料方式，以减缓资金压力 在现金流出方面 保证商品房按计划顺利销售，并能及时回款，如及时从银行获得按揭款； 尽量加快销售速度，提前第二阶段的开发时间 在现金流入方面 286 286 286 572 191 574 478 287 574 销售税金 11047 11389 12314 10672 5223