2019年老龄化与房地产行业分析报告.doc

2019年老龄化与房地产行业分析报告 2019年6月 目 录 TOC \o "1-4" \h \z \u 一、全球老龄化趋势 3 1、发达国家已进入老龄化时代 3 2、中国老龄化趋势加快 4 3、以房养老与养老地产服务模式 5 二、以房养老 5 1、作为政府养老的补充 7 2、日本以房养老的经验 10 （1）日本逆向按揭实践介绍 11 （2）日本以房养老的发展动因 11 ①日本老年人的住宅资产价值较高 11 ②日本老年人的住房自有率较高 13 （3）市场格局：私营参与较多 13 3、中国以房养老前景展望 14 （1）逆向按揭产品更适合一二线城市 14 （2）市场规模测算 15 （3）产品模式预测 17 四、养老地产服务模式 18 1、美国养老地产的经验 19 （1）太阳城模式 19 （2）CCRC模式 20 2、美国养老地产的市场格局 22 （1）太阳城模式：Del Webb与Pulte Homes主导 22 （2）CCRC模式：竞争激烈 24 3、中国养老地产市场展望 25 五、风险因素 28 一、全球老龄化趋势 人口出生率的降低与预期寿命的延长使全球人口老龄化已成为了一个不可避免的趋势。根据联合国2007年的研究报告显示，60岁以上的高龄人口在1950年占到全球总人口的8%，在2000年这个数据上升到了10%，预计2050年将达到21%。 更令人担忧的是，当越来越多的老年人享受晚年生活时，劳动年龄人口则呈现下降趋势，退休者的生活支持来源成为一个严峻的问题。联合国的数据显示，全球老年人口抚养比从1950年的8.3%上升至2000年的11%，预计2050年将上升到25%。 1、发达国家已进入老龄化时代 目前，西方发达国家的老年抚养比已经很高，但预计在下一个二十年内仍将显著增加。OECD成员国的平均老年人口抚养比在2000年为20.9%，预计在2030年将增长到37%。尤其是意大利、法国、德国、以及日本，人口老龄化的问题相当严重，这些国家的老年人口抚养比预计在未来的二十年内将达到45%。 2、中国老龄化趋势加快 2012年末，我国65岁以上人口占比不到13%，但是，随着出生率的下降、婴儿潮部分人口步入老龄以及预期寿命的延长，预计到21世纪中叶，我国65岁以上人口占比将达到35%，逼近当前日本的水平。 3、以房养老与养老地产服务模式 根据发达国家的经验，在人口老龄化的过程中，政府和企业都十分重视老年人晚年生活的质量。本篇报告中，我们着重介绍海外以房养老和养老地产的经验，并结合我国情况进行讨论。 二、以房养老 人口老龄化趋势以及社会劳动人口结构变化，对现代养老制度有着深远的影响。 在19世纪，由于老龄人口占比还不高许多发达国家的公共退休体系负担还不大，养老金替换率通常超过70%。不过，部分OECD成员国的公共退休体系则相对简洁，例如英国与澳大利亚，政府提供最基本的退休保障，更多地退休收入则仰仗于私营机构的协议。各国的养老保险体制基本上遵循世界银行推荐的三支柱模式，即政府、企业与个人相结合的养老保障模式。 但是如前所述，发达国家老龄化问题日趋严重，同时由于福利较高老年人都倾向于提前退休，调查显示，1974-2004年间，OECD国家60至64岁男性人口的平均劳动参与率从70-90%降到了20-50%。因此，发达国家延续至今的高福利养老政策使得国家财政的负担逐渐加大，这点从美国、英国、澳大利亚以及日本的养老近资产积累的规模中可见一斑。相关机构预计，日本的养老金开支在2040年或将达到GDP的15%以上，财政压力较大。 1、作为政府养老的补充 发达国家老龄人口占比不断提高，老年人口抚养比不断上升，而公共财政中对养老金部分的支持也有些捉襟见肘，使得这些国家在养老保险制度方面有颇多创新，其中以房养老即是一种一项重要的手段。但是，从各个国家的经验来看，以房养老的规模有限，并不能替代国家养老，只能作为一种补充手段。 （1）各国以房养老的实践：逆向按揭产品为主 海外以房养老通常是以逆向按揭产品作为载体，银行、保险公司等金融机构作为该项产品的设计方和提供方。逆向按揭，也叫做住房反向抵押贷款，指已经拥有房屋产权的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，金融机构对房屋和借款人进行综合评估后，按月或年支付现金给借款人，一直延续到借款人去世。 这项制度安排旨在为部分资产富裕而现金不足（asset rich & cash poor）的老年人将固定资产化为固定年金用以晚年生活。 我们考察美国、英国以及澳大利亚的逆向按揭产品市场发现，这一产品兴起于上世纪90年代，此后逐年增长，一直到金融危机之前发行量创下