三亚_陵水土福湾项目.ppt

三亚土福湾263亩项目整体定位及物业发展建议 谨呈：×××× 在过去的工作时间里，项目小组围绕开发商目标展开了大量调查及研究工作 本阶段世联能够为开发主体提供的主要价值 项目所在土福湾位于陵水县境内，西距三亚国际机场约60公里，东距陵水县城40公里 项目区位 土福湾位于东经109°北纬18°，属于中国三亚热带海滨旅游圈； 地块位于土福湾东部，距三亚国际机场60km左右，目前需60分钟左右车程； 距离三亚市区及陵水县城各约40km。 区域认知 土福湾与海棠湾一脉相承，受行政界限区隔分成两个部分，项目属于陵水县管辖范围； 海棠湾规划为“国家海岸”，项目所处片区规划受其影响。 项目现状进入性差，区域内部道路系统匮乏，但随规划的实施交通条件将得到较大的改善 区外交通： 与三亚凤凰机场距离约1个小时，东西线高速公路贯通后，通行时间将缩短为30分钟； 连接三亚与海口的东线高速公路从项目北侧东西穿越，距离本项目不足2公里； 海榆省道距离项目约1公里左右，且未来规划有开口，将成为进入本地块的重要通道之一； 在建东线铁路，2011年开通；规划在新村和英州镇之间有站点。 地块呈长方形，东西沿海岸线长约316米，南北进深平均为554米，南北高差约5米左右 项目拥有一线强势海景，海滩质量极好，且外部具有可利用的优质温泉资源 朝向：土福湾为南向湾区； 海浪：项目所在位置位于湾区东北侧，受赤岭阻隔，风浪较小； 沙滩：土福湾沙质细腻，品质极好，但现状受到来自于附近渔船的污染； 内部资源：北临军屯河，支流从地块内部穿过，直通南海； 外部资源： 北部六公里处有高峰温泉，西北侧有南田温泉； 参与性：湾区地势平坦，内部无礁石，客户参与性强。 地块内部无永久性附着物，政府规划容积率为0.35，用地性质和容积率均具有较大弹性空间 热带滨海城市、中等规模、具有一线强势海景资源的综合性项目 有利因素： 地块具有一线强势海景资源； 内部拥有一定的河景资源，6公里范围内具有温泉资源，复合价值较高； 土福湾属于海棠湾的一部分； 不利因素： 区域仍较陌生，知名度不高； 项目周边配套匮乏，且进入性较差。 项目开发目标、背景与限制性条件 资金实力雄厚——母公司为能源企业，年利润数十亿元； 初次涉入房地产开发； 低地价——地价远低于市场评估价； 地标使命——打造超星级的超高层酒店，作为陵水地标； 容积率未确定——规划容积率为0.35，申报容积率为0.79，打造超高层超星级酒店是容积率可突破的关键原因。 开发目标解析 本项目的核心问题 旅游市场机会分析 三亚旅游业的发展状况 旅游业对房地产市场的影响 三亚作为亚太地区知名旅游城市，其旅游业正在经历前所未有的高速增长 财富累积下度假成为时尚，三亚旅游逐渐从观光的奢侈品向休闲的生活消费品转变 三亚房产以其天然的稀缺性和长远的增长潜力成为优选的财富工具和资金出口 全球性流动性过剩、长期贸易顺差、人民币升值压力三大因素共同推动了中国资本市场的流动性过剩，CPI高涨下的负利率迫使资本寻找新的出口； 证券市场和房地产市场成为市场资本最重要的投资方向，房地产从居住资料逐渐成为投资产品；房地产作为高端客户的财富工具而存在； 在全国市场调控严厉，市场观望气氛浓厚的大势下，三亚逆市而上，成为财富工具的优选。 在政府的推动下，三亚正在逐步地形成国际化的旅游度假运作平台 申请建立国际旅游岛综合试验区，总体目标是把海南建设成为中国最大的海洋旅游中心、最大的海上旅游运动基地、世界一流的海洋旅游休闲度假胜地。 随着三亚房地产市场价值评估体系不断与国际接轨，物业价值增长空间巨大 旅游市场趋势总结——三亚市场处于快速发展的阶段，仍具有巨大的增长潜力 区域机会挖掘 城市发展格局 板块价值解构 区域价值提炼 三亚城区附近一线海景用地开发殆尽，度假区开始向腹地发展、向两翼扩张，东线是近几年土地供应的热点 出于自身发展的需求，并承接三亚向东的趋势，陵水近几年进入城市开发的起飞时期 在大三亚的发展格局下，各大湾区有着各自的特色与定位 三亚湾交通便利，但资源条件一般，一线区域开发基本完毕，主要面向国内游客 大东海目前已经基本完成开发，整体规划杂乱，配套等级低，限制了其客户层面的提升 亚龙湾发展已基本成型，度假配套支持不足，湾内吸引力弱 三亚发展成型的湾区定位偏向大众化，仍缺乏真正面向高端阶层的国际服务能力 有鉴于此，政府将海棠湾定位为国际化复合性度假新城，全面强化三亚的国际化服务能力 海棠湾定位为国际专业化休闲旅游度假新城 总规划面积153平方公里，建设为拥有独特旅游产品的滨海旅游观光胜地和高端旅游度假区； 作为三亚未来发展的重点，海棠湾受到国内外众多投资者的热切关注： 已有20家国内外知名投资机构以各种形式要求参与海棠湾的开发，包括了香港和记黄埔地产和电讯盈科、香港恒基、美