乾立基金-地产轻资产研究-长租公寓专题.pdfVIP

战略管理部 地产轻资产研究 ——长租公寓专题 战略管理部 目录 一、 专题前瞻 3 二、 长租公寓行业市场背景 5 三、 长租公寓行业市场现状 7 四、 长租公寓市场格局 8 (一) 分散式公寓层级分化 8 (二) 集中式公寓成规模 9 五、 长租公寓经营的关键成功要素10 (一) 管理体系和 IT 系统支持 10 (二) 产品研发 10 (三) 持续融资能力：以满足公寓业务规模化所需的大量资金投入 10 (四) 批量拿房资源：上万间规模的突破需要批量资源 11 六、 长租公寓项目管理决策指标12 (一) 项目决策管理指标：公寓项目经济模型 12 (二) 单房经济模型可用来进行项目间的横向比较 12 (三) 敏感性分析结果：公寓业务的盈利或亏损高度依赖运营 13 七、 长租公寓业务管理关键指标及行业经验14 (一) 拓展及房源租约管理 14 (二) 装修改造及供应链管理 15 (三) 销售出租及租后服务 16 (四) 长租公寓中后台管理行业经验 17 八、 长租公寓市场前景18 战略管理部 乾立基金长租公寓专题研究 2016 年 9 月 一、 专题前瞻 1. 地产轻资产分类 地产轻资产 投资环节对应的 建造环节对应的 运营环节对应的 退出环节对应的 是地产基金模式 是代开代建模式 资产管理模式 销售管控模式 地产轻资产 1) 地产基金模式的价值增长点在于市场价值的发现和挖掘，比如发现区域增值潜力，或者业态转变可能， 有可能从一种低效使用状态提升至高价值状态； 2) 代开代建模式的价值增长点在于建设成本的节约和品牌附加值，比如可以通过规范流程的管理提高效 率，通过集中采购以降低采购成本，通过品牌影响力来获得定价权等； 3) 资产管理模式的价值增长点在于市场和客户的 精准把握，可以通过精确的商户及空间调整来维持持 续的商业活力，进而保证资产持续的价值增长； 4) 销售管控模式的价值增长点在于对销售客群的掌握，能否用最有效的方式集中客户，能否匹配最有需 要的客户，都能对资产价值的实现以及资产变现时机的把握形成影响。 2. 成功地产轻资产模式 1) 万科“小股操盘”模式 ： 小股 项目经营管理方（操盘者）持有一定股份，但不控股，甚至持股比例可低至 10%左右 由项目经营管理方（操盘者）全权经营管理项目，其他投资人无论是否控股（在有多个财 操盘 务投资人的情况下可能不存在控股股东），均不干扰项目具体经营管理 操盘者先按照销售收入收取一定比例的管理费，然后按照股权比例进行收益分配；