电信大楼租赁方案.doc

美丽株洲--└(^o^)┘--快乐湖铁 2010年6月17日 第 PAGE 23页 株洲市中心广场电信大厦 租赁方案 商业定位； 租户的选取； 租金确定； 出租方案（策略）。 1项目简介： 假设在中心广场中国电信的位置有一幢商业楼宇。共8层，其中地下一层，地上7层。每层建筑面积2000平米。根据上述条件进行假设，并制定该商业楼宇的租赁方案。 一：商业定位 总体趋势: 经营型物业管理模式就是以市场变化、客户需求为导向，运用科学的管理方式、市场化的经营机制，创新的经营理念，通过最优化的资源组合，提高物业的增值潜力，发挥物业的整体增值效力，产生高品质、高水准的产品--服务，从而实现物业管理企业的良性循环发展。　　经营型物业管理模式随着国内物业管理行业的产生而产生，随着行业的不断发展而发展，随着社会的不断变化而变化，它将逐渐成为中国物业管理行业发展的主流。从现阶段中国物业管理企业实施经营型物业管理模式的内容上看，它有三个层次的涵义：　　1．融物业经营、物业管理服务为一体，在做好物业管理服务工作的同时，通过为开发商、业主（客户）选择投资、经营项目，规划、设计、开发服务区域整体功能，策划、参与、实施物业经营方案，发挥物业的整体增值效力，提高物业的增值潜力，扩大物业管理企业的赢利空间。　　2．将现有职能部门专业化、社会化，借助不断细化的社会分工，有效降低成本，提高服务质量，有效利用企业专业技术的集中优势，成立专业化公司，并使其充分市场化，参与市场竞争，形成技术对外扩张的格局 本项目位于株洲的核心地带，加上长株谭一体化、以及两型社会建设的启动，升值潜力巨大，尤其是商业价值，通常，商业只有在经营非常理想的情况下，升值速度才能达到一般住宅的几倍，本项目是一个目前市场价格非常理想的项目，应该考虑的是房地产业内梦寐以求的：短、频、快，根据后期施工进度，快速的实现销售和资金回笼，等待升值并不需要考虑。 细分方案： 负一层：定位于超市 第一层：定位于珠宝首饰和化妆品 第二层：定位于电器 第三层：定位于写字楼 第四层：定位于写字楼 第五层：定位于居住型物业 第六层：定位于居住型物业 第七层：定位于居住型物业 株洲整体经营状况: 整体经营状况良好，业态分布合理，客流动线合理，装修、货物的摆放都符合商业经营原则。家润多广场，目前只有一楼和负一楼在营业，2-5层都已经关闭，整体经营情况并不理想，但临街的门面都装修华丽，实际经营艰难，整体营运情况和株洲百货有一定差距。创润实业，只有麦当劳和几家主力店在经营，仅一楼有商业，但主力店和旗舰店的商业应该是目前株洲经营最好的。 　经营性物业管理 经营性物业管理的特点 (1)经营性物企业管理是一种创造性的活动。在经营性物业管理中，建筑物成了商品，随着其外界环境的变化以及内部管理的优势，其使用期限会有较大的差异，市场价格也会有很大变动。 (2)经营性物业管理属于服务性行业，要寓管理于服务之中。 (3)经营性物业管理中所提供的房屋产品没有储存性。经营性物业管理中最重要的服务在于房屋的出租和其他附属性的商业服务。 (4)经营性物业管理是综合性的统一管理。经营性物业管理的内容相当广泛，既有房屋出租、商业服务等经营型内容，又有结构装修、设备维修等技术内容，还存在着清洁、保安、绿化、交通等日常服务。 (5)经营性物业管理具有极大的社会作用。随着社会主义市场经济的发展，经营性物业的投资主体呈日益多元化的趋势，因而经营性物业管理对社会的安定、人民生活水平的提高、城市的美化等起着不可低估的作用。 经营性物业管理重点： 经营性物业管理的重点是租用建筑物的承租人对其所使用的物业环境感到满意，并希望继续租用本物业。所以，收益性物业管理工作中的每一部分工作，都应以满足当前承租人的需要并吸引未来的新承租人为中心。 经营性物业管理工作分解 为了使经营性管理工作做好，首先将工作分成若干方面，再找出相互联系，确立工作目标。 经营性物业管理内容: 经营性物业管理的内容主要包括以下几个方面: (l)制定管理计划； (2)加强市场宣传以提升物业的租金； (3)制定租金收取方法沃的物业的维修养护； (5)安全保卫； (6)协调业主和承租人关系 (7)组织与控制等。 制定管理计划 在接管一宗物业后，首先要制定一份管理计划并获委托方认可。计划应详细说明物业管理所提供服务内容及所采用方法。计划制定一般有五个步骤: (l)确立目标。物业所有者(业主)的目标是制定管理计划的基础。 (2)检查物业质量状况。物业质量状况的检查是物业管理工作的重要内容。 (3)形成租金方案和出租策略。出租实际上是出售一定期限(月或年)的物业使用权；只有在业主和承租人均满意情况下租约