[房地产泡沫和商业银行面临的风险分析].docVIP

房地产泡沫和商业银行面临的风险分析 从去年至今，关于房地产业是否过热的讨论始终未息，持“不过热论”和“过热论”两者之间唇枪舌剑，进行了大量的论战。我们认为，总体而言，自1998年我国实施扩大内需政策以来，城市化与消费结构升级导致房地产业的平均增速快于经济增长率的趋势，房地产投资率先启动，并较快形成了新的“房地产热”，从长期看肯定不可能持续，但目前宏观上国内房地产的泡沫尚不严重，远没有达到部分媒体和学者所言面临崩盘的骇人听闻的地步，与此同时我们认为不排除个别地区面临较大的调整压力，全国范围和单个城市内部的房地产价格将开始出现结构性分化。 衡量房地产发展的指标有许多，尤其是对于房地产泡沫的度量，国内的专家学者见仁见智，提出了许多种指标，从各种角度进行了分析和解释。 首先，我们以反映行业宏观景气度的国房景气指数的变化作为综合性的指标。从其2002年以来的变化趋势可以明显看出，2003年驶上发展快速道的中国房地产行业猛然加速，全年房地产开发业总体景气水平明显高于2002年水平，2003年国房景气指数均在高位运行，其基本走势是“高开低走”，由年初3月的最高点109点，经过6、7两个月小幅反弹，最后回落到年底的106.19点，而调控的加强和效果不断显示，预示着景气指数距离110点的泡沫警戒线回落的趋势将会继续，该指数的具体运行见下图所示： 其次，从房地产开发投资的增长率与房地产开发投资占固定资产投资的比重，以及全社会固定资产投资增长率上看。2003年，全国房地产开发投资达10106.12万元，首次突破1万亿元大关。房地产开发投资增长率为29.7%，高于2002年近10个百分点；房地产开发投资在固定资产投资中的比重为23.7%，比2002年高出近6个百分点；在房地产开发投资的直接推动和间接拉动下，2003年全国固定资产投资增长率为28.4%，增速比2002年高出75%。可见前两个指标仍处于基本正常的范围，指标的增长也基本有序，增幅均在10%以下。而需要重视的是固定资产投资的相对高速增长，其相对增幅75%，正是由于其不合理的高增长导致了电力、运输和原材料的全面紧张。 第三，我们分析房地产价格的走势和相关的销售情况。2003年，全国商品房平均销售价格为2379元/平方米，增长3.8%，增长较为平稳，但局部地区房价上涨过快，上海、江西、山西的增速超过20%，是房价上涨最快的地区，上海市的平均房价达到5118元/平方米，增长24.2%，首次超过北京成为全国房价最贵的省份城市。总体上，98年以来，全国房价平稳上涨，尤其是去年下半年以来出现加速上扬的趋势（见下图，2004年按照前五个月数据外推得到）。同时，以上海为代表的部分城市出现房价上涨过快的现象，2004年第二季度的相关数据表明这一趋势仍然在继续，第二季度房屋销售价格同比涨幅居前的城市为上海21.4%，宁波19.9%，天津16.7%，南京16.2%，重庆15.0%，杭州13.0%，沈阳12.8%，青岛12.5%。 从全国范围看，我们认为，由于房地产具有消费品和投资品的两元属性，简单的从一两个指标进行泡沫的判断是不合理的。 首先，扩大内需政策下，体制性释放的居者有其屋的购买能力确实是一种刚性需求，因而真实性的住宅需求在可预见的未来仍然将是十分旺盛的。以上海为例，1996年上海市民人均居住面积仅为8.7平方米，正是在这种背景下，上海的房地产市场连续多年高速度增长，2001年末上海市区人均居住面积达12.1平方米，2002年末上海人均住房面积达到13.1平方米，而《2003年城镇房屋概况统计公报》披露，2003年底我国人均住房面积（建筑面积）排名最前的分别为上海、广东和北京，分别为人均29.35平方米、24.93平方米和24.77平方米。而从全国看，目前中国城镇居民人均使用住房面积是14.9平方米，约合建筑面积为23.67平方米，这与发达国家相比仍存在较大差距。而且上述数据本身并不包含质量指标，只是一个空间概念。而世界比较发达国家的人均住房建筑面积是３５至４０平方米，显然，国内的房地产市场的发展还将维持较长的时间。 其次，1998年以来我国房地产业发展中表现出的两个特征，与我国1993年的房地产泡沫存在明显差异，表明本轮增长是相对健康的。第一，我国的房地产销售增长快于投资增长和个人购房在房屋销售总额中的占比较高，。1992年、1993年房地产投资增长率大大快于商品房销售增长率，两者相差40到60个百分点。而1998年以来的情况恰恰相反，商品房销售增长明显快于房地产投资增长，两者之差最高年份达到25个百分点。商品房竣工面积和销售面积基本上代表了当年房地产市场的供求状况。2001年以后，商品房销售面积开始接近或超过商品房竣工面积，这种供求关系的改变使得房价在经历了1997年-2000年的平稳期后，上涨速度加