成都韩国乐天攀成钢项目前期市场调研报告（139页）.pptxVIP

韩国乐天集团成都市调报告;内容提纲;内容提纲;住宅产品市场;经过长期发展、市场细分，成都房地产市场逐渐形成多个市场板块;城中、城南、城东板块;城西、城北板块;2010-2011年年供应量超过2000万平方米，受持续调控影响，预计2012年供应量将显著减少;虽受调控影响，但去化整体情况较好，除2011年供销比较高外，其余年份供销比小于1;;八大板块中，去化量排在前三位的板块依次是站南板块、内金沙板块、东大街延线-沙河堡板块;亚洲知名开发商所开发楼盘多为中高端改善项目，除悦城和ICC去化相对较好外，多数去化一般，月均不足20套;近一年来，成都房地产市场淡市旺销的楼盘多为高性价比的刚需项目，营销上采取以价换量的策略;绿地世纪城位于金牛区北部新城，是一个以刚需住宅为主的城市综合体项目，去化情况好;绿地世纪城项目的销售策略是采取以价换量，控制总价的营销模式，赢得快速去化，其中，50-70m2的户型去化速度最快;绿地世纪城的畅销户型是86m2的套三户型， 3室2厅1卫;另一类畅销户型是74m2的套二户型， 2室2厅1卫;18;中德英伦联邦以超高赠送实现逆势飘红，2011年总销售额约16.4亿，其中，50-90m2户型去化最快;套三的畅销主力户型面积89㎡，三房两厅两卫，以总价低，房间数量多获得刚需客户青睐;另一款畅销户型是105㎡的套三，三房两厅双卫，其卖点与上一款类似;滞销项目多为高定价的豪宅项目;蓝光公馆1881项目是本土开发商蓝光地产在城南新区打造的高端豪宅物业;蓝光公馆1881项目整体去化速度较慢，且因限购影响 2011年销售几近停滞，月均不到10套。2012年价格调整力度大，去化有所好转;25;都城雅颂居项目位于大源生态居住区核心腹地，是嘉里建设在成都打造的第一个高端住宅物业;都城雅颂居项目单价较同区位项目偏高，且项目品质一般，去化速度受影响;相对较为畅销的户型为93㎡的套二户型，2室2厅2卫;另一款受到市场认可的户型是139㎡的套三户型，3室2厅2卫;高端改善型项目受调控影响大，高性价比产品市场反应较好，本项目可结合项目情况，走“高性价比”路线;受“90/70”政策限制，考虑市场现状，户型配比建议以70-80m2两房和80-90m2两房半为主，实现快速回现;中德英伦联邦：以70-90m2的户型面积占主力，该面积段的快速去化带动整个项目实现快速去化;光华逸家：以50-90m2的户型面积占主力，该面积段的快速去化带动整个项目实现快速去化;住宅产品市场;各类政策;投资放缓，经济减速，稳增长背景下货币政策微调，由“稳中偏紧”向“稳健”转变;国内贷款的收紧和商品房销售的回落致使2012年开发投资资金更趋紧张;收紧银行开发贷，使信托几乎成为房企外部融资的唯一渠道;保障房建设目标更务实，注重运营和管理机制完善；房产税试点范围进一步扩大，为建立中长期制度奠定基础;附：近一年各地方楼市政策微调汇总;附：近一年各地方楼市政策微调汇总;楼市调控威力渐显，大型房企抗风险能力较强，房地产市场洗牌力度加大;中国政策的特点小结及2013年展望;住宅产品市场;2011年住宅类用地供应量及比例均有明显减少，可预计未来2-3年内面世产品应以商业办公为主;从全国范围看，2012-2014年房地产开发住宅年竣工量将达到12.3亿平方米，将会出现供求平衡的格局;市场供求关系变化将使市场竞争进一步加剧，且政策的压制可能导致全国销量难有较好表现;与全国趋势一致，2011年土地供应偏重于商业及商业兼容住宅用地，预计未来2-3年将延续这一趋势;受调控影响，2011年成都市土地成交量明显下降，开发商拿地谨慎，外地房企移步二线城市;预计住宅市场存量将在2012年达到历史之最，市场价格下行趋势明显;成都房地产市场未来发展趋势预测;商业市场;目前成都市现有城市级商圈为春熙路商圈和盐市口商圈，区域级商圈有八个，分布在二环路沿线;城市级商圈位于城市的地理中心，是成都历史最为悠久的商圈;次级区域商圈分布在二环路沿线，上世纪90年代后期逐步发展起来，与城市扩张及人口迁徙有着密切关系;市级商圈消费者来源为整个城市，而区域级商圈消费者来源以一个或者几个片区居民、高校及商务群体为主;目前百货的数量最多，品牌超市与购物中心等量。由于购物中心近三年来发展迅速，未来放量较大;得益于巨大的人流量，春熙路盐市口商圈的租金已经与国内一线城市的成熟商圈相媲美;高端百货——仁和春天百货人东店;高端百货——美美力诚;高端购物中心——仁恒购物广场;中高档购物中心——凯丹广场;中档购物中心——万达广场锦华店;中低档大型综合超市——麦德龙;中档生活型百货——伊藤洋华堂（春熙店） ;中高档电影院——万达影城锦华店;未来供应;未来增量市场上将以新兴发展区域的中型购物中心为主，并不乏大品牌开发商及运营商的参与;办公市场;根