商业地产策划项目提案读后感-王加传-(2012.9.7).docx

商业地产策划报告提案读后感 通过对几个商业地产策划提案的阅读和学习，初步对商业地产的提案的内容和框架有了一定的认识，现总结为以下几个方面： 首先，商业地产的提案内容一般包括以下几个方面：1、对区域的宏观经济的运行情况的调研，2、对提案项目的区位分析，3、项目周边商业状况分析，4、项目多项定位分析，5、商务报价等。 1、其中对区域的宏观经济的运行情况的调研，又包括近年来区域人均消费水平和区域社会零售消费品零售总额的调研，用调研的数据来分析其与房地产销售价格和供需关系，进而有效地判断商业项目的价值和作出合理的策划实施细则； 2、对提案项目的区位分析又包括：（1）、项目地块分析，（2）、经济指标分析；项目地块分析主要内容主要是从规划，占地面积，所处位置等方面分析一下项目地理区位的优势和劣势分别有哪些，这一步骤的重要性体现在为后来的策划步骤做好充分的认识和准备，策划就要扬长避短，借助优势资源提高项目的价值和发展空间，并且同时避免不利因素对策划的影响。经济指标分析包括对项目地点的配套设施和项目将来对区域经济的影响力大小和范围的定位，具体数据包括拆迁用地面积、开发建设用地面积、计容积率总建筑面积、建筑限高、绿地率、规划居住人口、住宅、商业、规划居住人口等； 3、项目周边商业状况分析 项目周边商业状况分析主要是对附近商圈的规模、占比、业态分布、经营状况调研后作出一个比较分析，最后再结合附近商圈的调研结果来给将要实施策划的项目作为参考和依据。 4、项目多向定位分析 多向定位分析的内容主要有项目的定位说明和具体多向定位的概述，定位说明的作用旨在结合本项目的城市经济、商业发展、项目区位、建筑形态、开发商目标等综合因素，对项目的商业部分进行定位；多向定位就是对待开发商业项目的多种不同经营模式的定位；其中社区型商业中心常见的业态组合模式的调研包括社区商业中心业态分析、业态结构、辐射范围三个方面。多向定位中一般分为两个类型：持有型和销售型！定位分析要把持有型和销售型的利弊分析说明清楚。 唯一性定位需根据市场研究，商家访谈后，结合项目经济测算后确定。在定位的最后要有业态布局及形象展示（照片）。 5、商务报价 在商务报价里，要明细顾问公司的操盘模式和策划工作流程， 世方的策划工作主要分以下几个阶段： 第一阶段为市场研究阶段 主要是实地调研和了解城市及区域商业及商业地产发展情况； 第二阶段为多向定位及分析阶段 该阶段将充分和商家、投资者、消费者进行沟通论证，分析项目定位的多种可行性； 第三阶段为唯一性定位及建筑规划设计阶段 该阶段通过与贵司的汇报沟通，确定项目唯一性定位及着手建筑规划设计，其中规划设计主要为草案，届时可与规划设计单位详细沟通确定。 第四阶段和第五阶段为招商和销售阶段 待项目进入执行期提交相关的执行报告。 商务报价中包括服务代理方式及策划费及支付方式的说明。 商业地产的真正价值不在于钢筋水泥建得有多漂亮，而在于这块地点是否能有效交易（能够接触到他所需要的消费者） —— 渠道价值。 商业地产卖的是“接触客户的机会”而非建筑价值。开发商将交易场地租给商人，商人见到的客户越多、实现的交易越大，愿意付出的代价越高。 所以商业地产应该侧重的是依靠商业的运营和管理，进而提高地产??价值，达到持续的收益而不是一时的投机炒作，所以运营好一个商业地产项目牵涉的环节非常多，成功运作一个商业地产项目一定要依靠专业化的公司和团队对各个环节进行有效合理的实施，包括前期调研、定位、规划设计、工程完工后的招商、销售、运营管理；所以策划是一个全价值链的工作，做成功一个商业地产项目一定要找到专业化的策划团队进行实施！作为策划师，也要对策划的各个环节有着深刻的见解和认识，能够有一个专业化的团队作为辅助完成各个环节的工作，配合完成策划工作，所以我觉得，要想成为一个优秀的策划师，需要不断地在实践中学习，了解并熟悉宏观政策，具备经济财务、销售管理、工程管理、建筑设计、团队管理等方面的经验和能力；只有尽力做一个能力全面的综合素质的高级人才，才能胜任房地产策划师的工作，才能不负公司和委托方的信任，顺利的完成项目，用自己的头脑经验和智慧把 一个个商业地产运营成功！