广州科学城KXC-M1-1地块商用项目建议书.ppt

三水御江南项目营销代理建议书 我们的核心目标 SWOT分析 优势和机会——规模大，人气旺 规模大 项目占地4000亩，属于佛山第一大盘，在广州也仅次于凤凰城等几个楼盘 人气旺 项目以别墅、洋房并重，规划居住总户数达1万多户，居住人口5万人次，而三水承受35万以上房价的约3万多户，相当于1/3的居民居住到江南新区 启示 三水高尚生活住区 佛山首席、唯一、至尊 广佛超大型再现、至尊 优势和机会——区位价值，生态和城市的结合点 三水城市性质定位 珠三角西、北、绥江交汇处的园林城市，广佛西部交通枢纽和旅游、会议、培训基地，城市发展方向以向西、向南发展为主 主要城市职能之一 广佛都市区外围居住中心和旅游、会议、培训基地 江南新区特点 江南新区居山拥水，北临北江，西靠西江，中部和南部主要由低矮丘陵和河网平原构成，具有独特的生态景观环境，河流、山丘、农田组成了与城市居住环境相呼应的自然环境 江南新区规划 根据《江南新区总体规划》，江南新区将建成三水的生态旅游、休闲、娱乐新区，规划面积51.47平方公里，与三水中心城区隔江对望，规划人口规模预计到到2020年达17万人 江南新区性质定位 珠三角重要的休闲、旅游、度假基地，广佛都市圈的高尚住区，佛山市西南组团的现代化城市副中心，具有原生态独特风貌的生态型城市综合区 产业发展重点 高起点，重点发展区域高档房地产、旅游休闲、会议、商贸流通等为龙头的第三产业 优势和机会——区位价值，生态和城市的结合点 三水中轴线规划 中轴线“绿轴”位于整个西南组团的中心区，“绿轴”中大量的树林和绿地建成后将成为西南城区的天然“氧吧”，市民休闲娱乐的好去处，本项目位于绿化中轴线上 一河两岸规划 山水致力打造“水都”，对河涌两岸进行重点整治，成为城市的玉带，西南河涌两岸已经初现成效，成为市民休闲娱乐的好去处 三水大桥立交规划 三水大桥兴建立交桥，出口位于小区主入口附近 启示 项目重要的优势是区位价值，但生态资源和城市发展的均好性都只体现在规划里，未完全显现，所以在推广中需重点显示出来 本项目对投资客、购房保值客具有吸引力 优势和机会——产品和品牌 产品设计突出，强强品牌联手 规划公司、设计公司、开发公司、园林景观公司 充分利用山势，对景观的破坏作用最小 让建筑真正融入自然，并充分发挥自然的优势 洋房别墅化，别墅洋房化 市场上差异化的产品 启示 不断进取、锐意创新 真正的国际化产品社区 让居住真正融入自然 差异化、多元化的客户群体 优势和机会——具有一定的配套设施 休闲式会议酒店 风情商业街 小学、幼儿园、医疗门诊等 启示 充分利用配套采取推广措施 优势和机会——广佛市场的交融发展 大佛山30分钟经济圈 大佛山各城镇组团整合互动，二纵二横二环、佛山一环交通的改善，逐渐消除居住的心理屏障和距离障碍，形成大佛山30分钟经济圈 广佛1小时经济圈 启示 客户层的扩展 城市发展的趋势 品牌发展商带动的生活模式 劣势和挑战——未建立郊区生活模式 现有社区以度假型、投资型为主 从居住模式来看 未能营造出成熟而有异于市中心的生活模式，对消费者的感召力不足。除投资度假外，未能激发市场潜在的郊区居住购买的有效需求 从开发模式来看 没有动态变化，仅静止于原有客户的辐射，市场空间没有拓宽，以致开发周期长 启示 现场包装的重要性 引导生活模式，增强生活体验 拓展客户群 劣势和挑战——未建立郊区生活模式 现有社区以度假型、投资型为主 从配套方面来看 配套建设与销售的关联程度较低，对销售的实质性支持较低 启示 基本生活配套的提前招商 增加增值体验性配套，除现有会所、会议酒店外，建议增加免费体验区和休闲农庄 劣势和挑战——自身条件限制 交通 三水大桥收费 路线穿过村庄 启示 销售路线设置延伸至小区外，并精心设置 三水大桥收费减免 劣势和挑战——广域竞争 云东海组团 生态资源丰富 城市规划前景明朗 高素质产品形象 品牌社区 碧桂园 祁福 奥园 特殊资源社区 高尔夫 小结 优势 生态资源 产品 规模 区位 劣势 郊区生活模式淡薄 广域竞争对手各自具有优势 项目自身条件限制 客户篇锁定本项目的目标客户群 居民财富增加，对居住条件的升级需求增大 2006年佛山市城镇居民人均可支配收入达18850元，较05年增长8.2%，预计其中禅城、南海和顺德区居民人均可支配收入今年将有10-20%的增长。 2006年佛山市城乡居民储蓄存款余额2678.79亿元，增长13.6％，社会财富的快速增长，也加速了人们对改善居住条件的需求。 新政的落实， 为项目带来更多的广州客户 新政对房地产供应结构的调整效果将在07年底开始显现，未来四年内广州市新增住宅供应量中有70%为中小户型，并主要分布于中心城