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第 五 卷 实用综合卷 第 一 篇 房地产开发经营管理 第一篇 房地产开发经营管理 第一章 房地产开发的程序与管理 房地产业是为人类的生活、生产活动提供入住空间或物质载体的行业。我国改 革开放以来，房地产业和房地产市场伴随着整个国民经济的发展得到了长足的发 展。房地产开发作为增量房地产的供给模式，已经被社会和市场广泛接受，涌现出 诸如 “北京城市开发集团”、“北京华远房地产股份有限公司”、“南京栖霞建设集 团”等一大批优秀的房地产开发企业。实践证明，成功的房地产开发商应该是投资 机会的发现者，投资计划实施的组织者，与有关各方谈判的专家能手，风险识别与 控制的专家，投资的决策者，项目主要风险的承担者和项目成功后的主要受益者。 随着社会经济与房地产市场的发展，房地产开发活动变得越来越复杂，它不仅 需要开发商的战略眼光和操作技巧，而且还要求开发商具有市场分析与项目策划、 投资分析与决策、法规与政策、规划与设计、建造技术、项目管理、人居环境、基 础设施、项目融资、风险控制、市场营销以及资产管理等方面的知识，并具备持续 创新的能力。 为了满足大专院校房地产专业师生学习和从业人员继续教育的需求，本书将从 房地产开发的程序与管理开始，重点介绍与房地产开发投资相关的市场研究、项目 评估、工程管理、项目融资、市场营销、房地产资产管理等问题，以期使读者对房 地产开发经营与管理的相关内容有一个较全面的把握。 第一节 房地产开发的概念 一、概述 房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间，并改变人居环 境的一种活动。这里的资源包括了土地、建筑材料、城市基础设施、城市公用配套 ! "#$ ! 中国房地产实用百科全书 设施、劳动力、资金和专业人员经验等诸方面。房地产开发所创造的价值，主要体 现在为消费者提供了满足其需求的空间、时间和服务。 由于人口持续增长、技术进步、人们的生活品味和工作方式不断变化，社会对 通过开发来改造人居环境的需求是永恒的。在房地产开发中，房地产开发商的主要 目的是在获取最大利润的同时尽可能降低风险，而政府在房地产开发方面的目标则 是，既要促进城市空间开发、带动城市经济增长，又要在不损害环境的条件下，提 供完善的城市基础设施服务，改善居民的生活质量。 尽管房地产开发的定义非常简单，但房地产开发活动变得越来越复杂。房地产 开发过程所形成的产品即新建或重建的项目，需要越来越多的人士包括开发队伍成 员、政府管理者、社会公众和专业顾问等协调一致的努力。作为房地产开发过程的 组织者，开发商必须确保所有参与者在预算范围内，按计划完成其所承担的工作。 二、房地产开发商及其开发队伍 （一）房地产开发商的特性 房地产开发商就像一个影视导演，他要把有着各自理想和目标的优秀演员组织 起来，在整个影片中给每个演员分配一个角色，通过各角色的通力合作，制作出受 观众喜爱的优秀影视作品。风险和不确定性伴随着房地产的整个开发过程，成功的 开发商对未来可能遇到的不确定性必须要有足够的心理承受能力。 房地产开发商从项目公司到大型跨国公司有许多种类型，中国目前对开发商的 分类主要按房地产开发资质等级、所有制形式、经营范围等划分。开发商的目的很 明确，即通过实施开发过程获取利润。不同开发商的主要区别在于其开发的物业是 出售还是作为一项长期投资。许多小型房地产开发商大都是将开发的物业出售，以 迅速积累资本；而随