2012年湘乡万隆中央广场购物中心经营管理初步方案.doc

湘乡万隆中央广场购物中心经营管理 初步方案 委托单位:湘乡万隆中央广场 商业顾问单位:深圳新摩尔商业管理公司 2012年3月31日星期六 摘要 湘乡万隆中央广场董事长杨学宁先生是我国较早从事三四线城市商业地产开发的企业家,杨宝民先生应邀帮助其指导了三个商业地产项目, 湘乡万隆中央广场位于东风路转盘黄金位置,是非常具有保留价值的商业物业,商业建筑面积4万平方米左右。 一、湘乡万隆中央广场购物中心经营目标 竞争策略:与步步高等对手展开有效的良性竞争,打造湖南一流县城购物中心,形成湘乡商业霸主地位。 商业规划构想: 万隆·中央广场一站式购物中心 楼层 面积㎡ 初步业态定位 -2F 7500 停车场 -1F 6000 精品超市5000平方米+精品零售（辅营区） 1F 6000 中西式快餐（肯德基、永和大王豆浆等300平方米）、银行300平方米,品牌男女时装1000平方米、个人护理、化妆品1000平方米、金银珠宝饰品1000平方米、品牌皮具鞋包2000等构成的风雅名品街 2F 6000 中西式快餐（肯德基、永和大王豆浆等600平方米）,银行500平方米,由时尚、潮流男女服饰(女装和女性内衣区3000平方米平方米- 1800平方米、构成潮流. 3F 6000 运动品牌和运动空间2000平方米；由男装3000平方米，精品小家电和数码产品1000平方米, 4F 6000 由中西式快餐500平方米、儿童服饰和玩具3000平方米、美食广场1000平方米、中医健康休闲中心500平方米;SPA，美容和美发中心1000平方米, 5F 6000 由电影院和多功能演艺中心2000平方米，电玩1000平方米、咖啡厅、酒吧1000平方米、KTV2000平方米等构成的动感娱乐天地 裙楼顶 / 婚宴酒楼+特色咖啡厅+空中花园 经营目标:开业第一年销售额2亿元 第二年达到3亿元超过 第三年达到4亿元销售额 二、湘乡万隆中央广场购物中心经营收益和成本分析 保留物业出租收入预测: 可以销售物业预测 销售单价 单位:万元 一层(安置916平方米) 4000平方米 3万 12000 二层2600平方米 2万 5400 三层1600平方米 1.5万 2400 19600万元 去掉1.8亿元成本外 1600元毛利用于自主经营保留商业物业。 销售部分物业后年度租金收入预测 楼层 面积 业态和租金 金额 -1层 5000平方米 主力店30-35元/月/平方米 180万元 1层 1000平方米 150元/月/平方米 180万元 2层 3000平方米 租金每月80元/月/平方米 288万元 三层 4000平方米 租金每月60元/月/平方米 288万元 四层 餐饮5691平方米 租金每月60元/月/平方米 409万元 五层 5747平方米 电影院每月30元/月/平方米 2500平方米 KTV每月60元/月/平方米 3247 90+ 233.7万 六层 咖啡厅 餐饮租金80元/月/平方米 24万 合计 1692.7万元 2000平方米娱乐 收入目标建议定为每年收入500万元。 保留主要商业后出租经营收入预测 楼层 面积 业态和租金 金额 -1层 5000平方米 主力店30元/月/平方米 180万元 1层 4000平方米 150元/月/平方米 720万元 2层 5000平方米 租金每月80元/月/平方米 480万元 三层 4000平方米 租金每月60元/月/平方米 288万元 四层 餐饮5691平方米 租金每月60元/月/平方米 409万元 五层 5747平方米 电影院每月30元/月/平方米 2500平方米 KTV每月60元/月/平方米 3247 233.7万 六层 咖啡厅 餐饮租金80元/月/平方米 24万 合计 2424.7万元 娱乐收入500万元,全年收入预计2900万元. 年度经营成本预测 人力资源成本 高管200万元+35×6万 410万元 营销成本 全年营销活动 100万元 办公成本 100万元 610万元 物业管理费用收取和物业运营成本相抵平衡即可。 三、湘乡万隆中央广场购物中心经营公司组织架构 物业管理公司(对内叫做物业服务部)下设保洁部、保安部和设备维护管理部。 人员编制 高管3人 总经理1人 副总经理2人 副总经理一名分管物业管理兼任物业管理公司总经理,另外一名分管经营 招商部8人编制 部门经理1人 招商经理3人,采购员4人 招商经理按照女装、男装、化妆品、娱乐、珠宝等品类设置 运营部门6人 按照楼层设置6人 自营营业员 企划部5人 经理一人 助理一人,平面设计一人 策划经理1人 市场调查经理一名 负责市场推广 财务部6人 经理一人 会