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安置房项目可行性分析报告 【引言】 　　安置房，是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。即因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。根据我国法律的规定，安置房的转让交易需要在取得该安置房房产证后才可以进行，这时的过户交易与一般的房屋没有任何区别之处。安置的对象是城市居民被拆迁户，也包括征拆迁房屋的农户。随着城市建设发展步伐的进一步加快，政府尽可能新建更多的安置房，不断满足拆迁户的需求已迫在眉睫。 　　根据相关法规及政策的规定拆迁安置房屋一般分为两大类： 　　一类是因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。如黄浦江两岸进行的世博会拆迁。按照有关方面的规定，被安置人获得这种配套商品房的，房屋产权属于个人所有，但在取得所有权的5年之内不能上市交易。 　　另一类是因房产开发等因素而动拆迁，动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房（与市场价比较而言）。 　　 【目录】 第一部分 安置房项目总论 　　总论作为可行性研究报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。 　　一、安置房项目概况 　　　　（一）项目名称 　　　　（二）项目承办单位 　　　　（三）可行性研究工作承担单位 　　　　（四）项目可行性研究依据 　　　　　本项目可行性研究报告编制依据如下： 　　　　　　1．《中华人民共和国公司法》； 　　　　　　2．《中华人民共和国行政许可法》； 　　　　　　3．《国务院关于投资体制改革的决定》国发（2004）20号 ； 　　　　　　4．《产业结构调整目录2011版》； 　　　　　　5．《国民经济和社会发展第十二个五年发展规划》； 　　　　　　6．《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》，国家发展与改革委员会2006 　　年审核批准施行； 　　　　　　7．《投资项目可行性研究指南》，国家发展与改革委员会2002年 　　　　　　8． 企业投资决议； 　　　　　　9． ……； 　　　　　　10． 地方出台的相关投资法律法规等。 　　　　（五）项目建设内容、规模、目标 　　　　（六）项目建设地点 　　二、安置房项目可行性研究主要结论 　　在可行性研究中，对项目的产品销售、原料供应、政策保障、技术方案、资金总额及筹措、项目的财务效益和国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论，主要包括： 　　　　（一）项目产品市场前景 　　　　（二）项目原料供应问题 　　　　（三）项目政策保障问题 　　　　（四）项目资金保障问题 　　　　（五）项目组织保障问题 　　　　（六）项目技术保障问题 　　　　（七）项目人力保障问题 　　　　（八）项目风险控制问题 　　　　（九）项目财务效益结论 　　　　（十）项目社会效益结论 　　　　（十一）项目可行性综合评价 　　三、主要技术经济指标表 　　在总论部分中，可将研究报告中各部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使审批和决策者对项目作全貌了解。 　　表1 技术经济指标汇总表 序号 名称 单位 数值 1 项目投入总资金 万元 26136.00 1.1 固定资产建设投资 万元 18295.20 1.2 流动资金 万元 7840.80 2 项目总投资 万元 20647.44 2.1 固定资产建设投资 万元 18295.20 2.2 铺底流动资金 万元 2352.24 3 年营业收入（正常年份） 万元 36590.40 4 年总成本费用（正常年份） 万元 23783.76 5 年经营成本（正常年份） 万元 21954.24 6 年增值税（正常年份） 万元 2783.61 7 年销售税金及附加（正常年份） 万元 278.36 8 年利润总额（正常年份） 万元 12806.64 9 所得税（正常年份） 万元 3201.66 10 年税后利润（正常年份） 万元 9604.98 11 投资利润率 % 62.03 12 投资利税率 % 71.33 13 资本金投资利润率 % 80.63 14 资本金投资利税率 % 93.04 15 销售利润率 % 46.52 16 税后财务内部收益率（全部投资） % 29.32 17 税前财务内部收益率（全部投资） % 43.98 18 税后财务净现值FNPV（i=8%） 万元 9147.60 19 税前财务净现值FNPV（i=8%） 万元 11761.20 20 税后投资回收期 年 4.66 21 税前投资回收期 年 3.88 22 盈亏平衡点（生产能力利用率） % 42.05 　　四、存在的问题及建议 　　对可行性研究中提出的项目的主要问题进行说明